-
Indlæg -
Jeg sidder og vurderer om det allerede nu, er tid til at hoppe over på en anden ”isflage” rent økonomisk, for at garantere mig og min familie bedre vilkår i fremtiden, eller om jeg skal have is i maven og blive i den situation jeg er nu.
Situationen er p.t. Vi er et ungt par, som købte en ejerlejlighed for et år siden, først på amager. Vi var så ”naive” at vi købte mens markedet var på sit højeste, så vi gav altså 1.9 mil for 56 kvm og 2 værelser. Dog er lejligheden i god stand. Vi valgte et lån med 10 års afdragsfrihed, og betaler godt 8800,- pr mrd i renter som det er nu.
Vi er begge i fast job og har godt og vel 14000 til disposition hver mrd. Dog er der ikke mere end ca. 3000 tilbage til os hver når alle faste udgifter + madudgifter er betalt. Egentlig så kører det altså rundt.Situationen nu, er at vi venter barn til Januar, og sådan en lille kraftbandit koster jo også penge, derudover kræver den noget plads og ordentlige vaske og køkkenforhold. Jeg vil mene at det snildt kan lade sig gøre i vores nuværende lejlighed (som vi i øvrigt er glade for). Men om ikke andet så ville det nu være rart at sidde i det således at vi har mere luft (i tilfælde af arbejdsløshed), og ikke mindst mere plads, og måske endda bil.
Den tanke jeg så har fået, er som følger.:
Ved salg af lejligheden vil vi kun kunne få 1.550000 som markedet er nu. Hvis vi gør det og betaler 400.000 af på gælden. Så står vi tilbage med 1.1 mil at købe for og en gæld på 1.500.000
1.500.000 vil jeg så ændre til at alm. Annuitetslån med 25 års løbetid. Det vil give en månedlig ydelse på ca. 8200,- pr måned efter skat. Og her bliver der så afdraget på gælden.. bye bye afdragsfrit rentehelvede..For 1.1 mil kan vi få et fint hus i Nykøbing Falster (hvor jeg selv kommer fra) og kan i tillæg stadig pendle til vores arbejde i København, såfremt vi vælge at beholde disse. Hele transportdelen med bil vil kunne køre rundt af sig selv idet Nyk. F. er en udkantskommune, og vi altså vil få godt 8700,- i befordring pr. mrd pr person.
Udfra udgifter fra bekendte som allerede bor i villaer, kommer jeg frem til at vi vil have godt 3000 mere til rådighed om måneden. Af disse tænkte jeg evt. at opspare de. 2500,-
Går alt vel, så ville jeg mene at vores tab ville være noget nær væk.
2500 x 36 = 90000 som kan bruges til afbetaling.
Og så er der altså et annuitetslån som vi afdrager på og dermed på den reelle gæld.Altså vil være nede på en gæld som vi kan dække med vores bolig og vi vil have et helt hus med have og god plads til junior og måske junior 2.
Alternativet er at have is i maven, og evt. vente et år og se om ikke markedet vender og går op igen så vi måske kan få 1.6 eller måske endda 1.65 for vores lejlighed. Mægleren vi talte med havde ingen ide om hvordan markedet ville udarte sig inden for det næste års tid.
Hvad ville i gøre? Skifte til Villa, Vovse og volvo? Eller Vente et år og se hvordan markedet er der?
Jeg tror ikke at priserne falder mere… Men på den anden side, så troede jeg heller ikke vi ville miste så meget som 400.000 på 1 år.. Troede max vi ville tabe 100 K måske.
Puh-ha. Det er en svær situation.
Hvis det var mig ville jeg tale med långiver om at I er nødt til at sælge ejerlejligheden. Jeg ville begrunde med at salget er nødvendig pga. ændrede forhold i familien. Det er vigtigt at det fremstår som “nødt til at sælge" Jeg vil også fremlægge at du har sat dig ind i situationen og er klar over at et salg medføre tab. Og så kommer pointen. Prøv at få långiver til at tage sin del af ansvaret og dække en del af tabet. Du har købt på et tidspunkt hvor der var udsigt til tab. Det samme gælder långiver. Han/hun har ligeledes lånt penge til et projekt der var dømt nedtur på forhånd. Alternativt er jo en tvangsauktion. Det koster jer begge yderlig tab. Jeg ved godt dette ikke er din hensigt, men situationen kunne have været uundgåelig, f.eks ved separation.
Nogle vil nok mene det er lidt uærligt. Mit indlæg vil givetvis medføre delte meninger om dette, men jeg mener helt ærligt at det i de fleste tilfælde både er låntager og långiver der handler med for store chancer. Ergo må de også dele når det går galt.
Hej.
Jeg tror du har misforstået indlægget..
Vi er jo ikke i en nødsituation eller noget.. Så længe vi ikke sælger er der endnu ikke tale om noget tab, og vi kan jo p.t. sagtens betale på lånet. Desuden kan man jo sagtens ha barn i en 2 værelses (er der mange i kbh der har).Spørgsmålet er
1. Om det er bedst at vente f.eks. et år og se om markedet stiger lidt og tabet ved salg dermed ikke bliver så stort som hvis vi sælger nu?2. Eller at “cut our loss" og sælge nu, flytte ud af byen og omlægge lånet samt spare op, således at vores tab er væk om 3-4 år og vi dermed kan “starte forfra" ? Hvis vi venter et år er det jo yderligere 105000 i ren afbetaling på renter.
3. Nogen der tør komme med et bud på boligmarkedet? er det nede og vende? eller har det fundet sit niveau og forbliver der?
4. Vil banken mon kunne godtage at vi sælger med et tab på 400.000? hvis vi istedet køber bolig til 1.1 og afdrager f.eks. 400.000 på lånet?
Er ikke på røven… endnu :o)
Ja, det er en noget klemt situation I er i. Jeg forstår udmærket, at I gerne vil have mere plads til den lille (tillykke iøvrigt) og 56kvm er ikke meget til et lille barn. Du glemmer lige at regne en meget vigtig post med i budgettet ved køb af nyt hus: Vedligeholdelse. Der er ALTID udgifter på et hus – hvadenten det er gammelt, istandsat eller helt nyt omend et nybygget hus alt andet lige ikke har enorme udgifter hertil. Problemet for jer er, at de 400.000 pludselig går fra at være lavt forrentet gæld med sikkerhed (ja, selvom lejligheden er mindre værd) til at være forbrugsgæld uden sikkerhed. Det betyder pludselig væsentligt højere renter.
Og så noget der ikke har med kroner og ører at gøre: Tænk jer godt om vedr. den lange transporttid når I nu skal have børn. De tager mere tid end I tror og 2-2½ times transport hver dag kan altså vise sig at blive uacceptabelt i det lange løb. Personligt ville jeg aldrig køre så langt hver dag med småfolk i huset. Det bedste råd er nok (desværre), at blive boende i lejligheden indtil videre.
fk2001: Jeg forstår slet ikke dit indlæg vedr. at få långiver til at æde halvdelen af gælden – det får du ikke banken eller realkreditten til under nogen omstændigheder.
Hej Micheal! Tak for svaret:o)
Har medregnet ca. 1000 pr. mrd i vedligehold, tog som sagt udgangspunkt i bekendtes budget da deres økonomi ligner vores enb hel del.
Kan godt se det du siger med renterne, men havde håbet at der ikke skulle “ommøbleres" alt for meget på lånet. At de 400.000 blev betalt som afdrag, og at det nuværende lån så istedet blev ændret til annuitetslån. Så vidt jeg kan se vil det være muligt at beholde grunden til det gamle lån, men istedet ændre løbetid og rater således at det afspejler et annuitetslån. Kan i tillæg sige at vi benytter nordea.
Hej henjon
Hvis I skal flytte, så skal det gamle lån indfries og et nyt skal oprettes i det nye hus. I kan ikke flytte det gamle lån til en anden ejendom. Det er derfor, at I får et finansieringsproblem med de 400.000, som så ikke kan lånes i huset til en lav rente. Nordea vil heller ikke låne mere ud end huset er værd sandsynligvis. Enkelte finansieringsselskaber udøver en sådan virksomhed, men det koster til gengæld en højere rente på HELE lånet, hvilket gør det til en dyr affære.
Ja ok, så kan jeg godt se at fidusen forsvinder.
Skulle måske ta en snak med bankrådgiveren, og få ham til at vende tallene, hvis banken overhovedet vil godtage det forslag. Kan man overhovedet låne 400.000 uden sikkerhed?? Og hvad vil renten normalt ligge på der? 6.5 % ?
Jeg skrev ikke “gælden" men tabet – derforstået det realiserede tab ved salg. Det var ikke helt ukendt i 80erne da huspriserne raslede ned og huse ikke kunne sælges for hvad de var belånt for. Vi vil uden tvivl se sådanne handler igen, hvis priserne forsætter ned.
henjon
Jeg kender ikke jeres økonomi, men 400.000 er bestemt i den alvorlige ende, så det kan være svært at få et så stort lån uden sikkerhed. Renten vil næppe komme ned i 6,5%, men nok et par procent-point højere vil jeg tro. Men det er bestemt en god idé, at få en bankrådgiver til at se på sagen og jeres økonomi i detaljer.
fk2001
Du refererer til en tid, hvor selskaberne bevidst lånte mere ud end ejendommen var værd i mange tilfældet. Det er jo slet ikke tilfældet her: henjon har fået et lån, som passer til ejendommens salgsværdi på det pågældende tidspunkt. At priserne så falder efterfølgende kan selskabet jo altså ikke stå til regnskab for. Skal selskabet så også have en del af kagen hvis priserne stiger??
Ok.. ja det er vel i bund og grund et spørgsmål om at satse på hvad der bedst vil kunne betale sig..
Er det at have is i maven og håbe på at boligens værdi stiger med f.eks. 100.000 i løbet af et år? Og derfor fortsætte med at betale 8800,- pr mrd i bare renter?
Eller er det at stoppe nu, sælge med stort tab, flytte og betale rundt det samme i ydelse men hvor der så er tale om at man afdrager på gælden stille og rolig. Selvom renten på de 400.000 nok vil være lidt hidsig.. men så må man jo afdrage på det lån først naturligvis.
Er der nogen af jer bolig og rentehajer derude som tør komme med jeres gæt for markedet det næste års tid`?
Der er ren spekulation og ingen kan give et fyldestgørende svar for netop jeres lejlighed. Har I evt. overvejet at leje lejligheden ud og købe noget andet at bo i? Lejen vil kunne dække en del af udgiften på lejligheden og så kan I vente og se tiden an uden at skulle indkassere en ærgelig gæld på 400.000. Jeg ville bestemt ikke satse på en hurtig gevinst i det nuværende marked.
Kan vel ikke optage endnu et lån, selvom vi får lejeindtægter. Så udlejer vi vores lejlighed vil vi selv stå uden tag over hovedet.
Ved ikke hvornår et eventuelt skæringspunkt på hvornår det ene eller det andet scenarie bedst ville kunne betale sig, men kunne være interresant at finde ud af. Sidder vi f.eks. om 2 år og kun kan få maksimalt 1.55 for lejligheden vil vi jo sidde med akkurat det samme tab som vi gør nu, og faktisk mere, idet vi vil have betalt 210000 i rene ærgerlige renter, er jo bedre at betale 210000 til afdrag/renter på annuitetslån end 210000 ud af vinduet i rene renter på afdragsfrit.
Jeg er af den opfattelse at de tager sig godt betalt. Et bidrag på 0,5-0,6 procentpoint oveni et 4% obgl lån, blot for at tage et eks. der ikke er til forhandling.
Jeg finder det bestemt ikke urealistisk at banken vælger at dække en del af tabet på et lån i en bolig, som ellers ikke ville kunne sælges, og deraf yderlig tab tilfølge.
henjon
I skal selvfølgelig passe en udlejning ind med køb af nyt hus tidsmæssigt således, at I ikke sidder med for store udgifter for længe. Lad være med at hænge jer så meget i om I afdrager eller ej, da I alligevel kun vil afdrage ganske lidt på et lån med afdrag på 2 år – det betyder intet i denne sammenhæng.
fk2001
Ja, selskaberne tjener rigtigt godt, men det giver dem næppe anstød til at forære penge væk og det er jo det der er tale om her. De har ingen juridisk forpligtelse til at dele tabet med ejeren overhovedet – og heller ingen moralsk efter min mening.
Hej henjon
Det er er sur situation i er havnet i. Jeg tror jeg ville bide i det sure æble og blive i lejligheden.
Jeg kan dog heller ikke se hvordan i skal kunne få et større rådighedsbeløb ved at flytte. 99,9 % af alle ejendomhandler i dag er kontanthandler, dvs at i som sælger skal sørge for at lejligheden er uden gæld når køber overtager. I skal derfor finde en bank der vil låne jer de 400.000 kr. i vil få i tab. De 400.000 kr. som i vil afdrage på vil have en rente på 8,5 % (et hurtigt kig på Nordea’s hjemmeside) så jeg tror ikke det er en god ide.
Bliv i lejligheden og håb på bedre tider.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.