Dette emne
Omlægge realkredit fastforrentet 2.5% til Jyske F1?

Omlægge realkredit fastforrentet 2.5% til Jyske F1?

01-06-2018 13:51
Dolowy
Kære alle,

Vi købte hus for halvandet år siden hvor vi valgte BRF realkredit 2.5% fastforrentet med 10 års afdragsfrihed (2.8mio) samt banklån på 5% med afdrag over 10 år (580.000).

På realkreditlånet betaler vi knapt 95k i renter om året, og vi overvejer derfor at omlægge vores fastforrentet til Jyske F1 med afdragsfrihed, der tidligere er blevet rost herinde. Det vil tillade os (forudsat renten forbliver lav), at afdrage banklånet på 4år.

Vi synes, at det lyder meget attraktivt. Hvad tænker i? Go eller no go? Evt et alternativt?


Mange tak!
01-06-2018 14:37
thsv
Det vil koste dig en del gebyrer, da banklånet også skal tinglyses på ny for at respektere det nye F1-lån.

Jeres valg af fastforrentet lån med afdrag var et dårligt valg, da kursen på dette er 1½ point dårligere end lånet med afdrag og man skal betale 0,3% eller mere i tillæg for afdragsfriheden via adm.bidraget, en dyr pris for at spare de lidt over 2% af gælden man afdrager på et 2½% lån de første år.

Måske kan Jyske Bank tilbyde en god løsning evt. via en højere vurdering, så en del af banklånet også kan indfris. Huspriserne er jo steget en del på 1½ år i de fleste områder.

Husk i din beregning at I vil få 30-32.000 kr mindre udbetalt i løn, når jeres renteudgift falder med 95.000 kr, Skattefar er jo med til at betale de dyre renter på RK-lånet.
01-06-2018 14:58
Dolowy
Vi var godt klar over det ville koste dyrt at vælge afdragsfrihed da vi dengang lagde lånet. Vi valgte at acceptere det, da vi var nyuddannede og var vores første hus, samt regnede med familieforøgelse og bil inden den nærmere fremtid. Nu har vi fundet ud af vi sagtens kan have råd til det, og stadig spare fint op.

Jyske anbefaler vi ikke omlægger banklånet, da de ikke længere kan tilbyde 5.0% i rente. Istedet anbefaler de, at vi indbetaler frivilligt på banklånet for at afdrage hurtigere. Gebyr alt i alt løber derfor op i 11.000kr.

Det fastforrentede lån fik vi dengang til kurs 99.4 (plus minus). Jyske ville heller ikke tilbyde hos F1 dengang.

Når rentefradraget er med i beregningen, så vil vi sidde knapt 1500kr dyrere netto om måneden end vi gør nu. Det vil vi ikke kunne mærke.

Thsv, det var ellers på baggrund af dine mange indlæg i 2016 omkring Jyske F1, der har gjort jeg altid har været lidt varm på det lån :-) anbefaler du, at vi ikke sadler om?
01-06-2018 18:20
thsv
Jeg ville være bekymret ved et flexlån uden afdrag, husk at renten kan stige som i perioden 2005-8.
Det var mest F1-lån med afdrag og den gebyrfri omlægning jeg roste dengang.

Hvis I går helt ned på 4 år på boliglånet vil jeres netto stige med 2.400 kr om måneden, tror bestemt at det er de små 8000 kr om året i forskel i netto der spøger i bankens beregning.

Jeres renteudgift vil falde fra ca. 31.000 kr i kvartalet til kun 13.000 kr, disse 18.000 kr i forskel er immervæk en del værd i fradrag.

Hvis I i stedet vælger at afdrage banklånet over 5 år vil netto være ca. det samme i starten, men vil være hurtigere stigende med det hurtigere afdrag på banklånet.

Som altid: Pas på med bankernes udregninger, de har ikke styr på det korrekte rentefradrag.
08-06-2018 19:58
Dolowy
Tak for inputs. Jeg kan godt forstå at flexlån uden afdrag kan være meget risky, hvis pengene, der blev sparet blev brugt på sjov og ballade, men i vores tilfælde ønsker vi at afdrage hurtigst muligt på banklånet.

God pointe rentefradraget. Selvom vi tjener fint i husstanden (1.1mio årligt), så forventer jeg at det vil stige en 10-20% over de næste 3-5år, så vi ville godt kunne klare det hvis renten steg lidt, eller hvis netto blev mindre med takt med som vi afdrager.

Hånden på hjertet, hvis du var i vores situation, hvad ville du så gøre?

Mange tak.
09-06-2018 09:48
thsv
Netto vil stige efterhånden som I afdrager, da en større del af ydelsen bliver afdrag med årene!

Tillægget for afdragsfrihed er på 0,28% for jyske F1, så lige på grænsen om det ikke kan betale sig at afdrage på begge lån løbende, da de 0,28% betales på alle 2,8 mill., mens I kun sparer de 5% på afdragene.
I vil således over 5 år spare omkring 45.000 kr i renter på F1-lånet, lige præcist ikke nok til at matche den sparede rente på banklånet, men det er jo også på over 20% af lånesummen. Svarende til at I belånt en smule over 100% oprindeligt.
Har I ikke afdraget 1½ år på banklånet allerede så det er nedbragt?

Jeg ville med udsigt til stigende indkomst vælge af drage på F1-lånet også og så holde de 10 års løbetid på banklånet, det bliver godt nok noget dyrere, men I er klart bedre rustet til senere rentestigninger.
Denne løsning vil koste jer ca. 2.500 kr mere om måneden netto, så hvis I kan klare det er det mit valg, ellers må I bede om 15 eller 20 års løbetid på banklånet.
Ydelsen på Jyske F1 med afdrag er kun omkring 5.500 kr om året inkl. afdrag end jeres nuværende 2,5% lån, ved de 2,8 mill.