Førstegangskøber – Nyt lån. Fastforrentet 2,0% uden afdrag til kurs 96,5?
-
Indlæg -
Jeg har købt en lejlighed til 2,0 mio dkk. Er dog lidt i tvivl omkring hvilket lån jeg skal tage. Mit lån vil dog bestå af følgende.
Realkreditlån = 1,6 mio dkk
boliglån = 375.000 dkk (rente 5%)Jeg regner ikke med at skal bo i lejligheden resten af livet, men måske maks 10 år. Derudover tænker jeg at lejligheden lidt er købt på toppen af huspriserne. Så hvis den sælges om 5 er er det ikke sikkert der er tjent på den.
Min umiddelbare tanke er at tage afdragsfri på realkreditlånet, så jeg kan få boliglånet betalt af.
Derudover har jeg en ide om at det vil være en god ide at tage et fastforrentet, så man er lidt garderet hvis renten skulle stige, og huspriserne måske falde.
Men det eneste lån der pt er tilgængeligt med afdragsfrihed er 2,0% til kurs 96,5. Spørgsmålet er om dette er ideelt, da kursen er så lav? Jeg kunne selvfølgelig håbe på at 2,5% sniger sig under kurs 100 og bliver tilgængeligt igen. Men spørgsmålet er så hvad der vil være den bedste ide? Eller om man burde kigge på andre alternativer?
Jeg ville tage 10 års afdragsfri og så give den gas med at få banklånet væk.
Jeg ville også køre F-Kort eller tilsvarende…..Iøvrigt er 5% for meget… Du skal gerne have dem ned på 4,5% eller måske endda 4%. Det er ikke urealistisk.
Eksempelvis kører http://www.froes.dk med rentefri boliglån det første år til førstegangskøbere, og så ned til 3,95% efterfølgende.
Der har været flere tråde om dette!
Klart billigst over 5 år er at afdrage på begge lån sideløbende, da kursen på afdragsfri er så ringe og adm.bidraget er 0,3% eller mere højere.
Alene sidstnævnte udgør ca. 15% af de sparede afdrag, og mansparer trods alt ca. 3% ved at afdrage på RK-lånet mod de 5% på banklånet.Gæld efter 5 år med samme nettoydelse:
uden afdrag: RK 1.652.893, bank 120.755, total 1.773.648
med afdrag: RK 1.421.110, bank 310.053, total 1.731.163Ved det afdragsfri lån er banklånet afdraget på 7 år ved en startnetto på 23.000 kr pr. kvartal eller lidt under 7.700 kr om måneden.
Gæld efter 7 år:
uden afdrag: RK 1.652.893, bank 0
med afdrag: RK 1.331.653, bank 276.521, total 1.608.174Altså op mod 45.000 kr at spare i restgæld over de første 7 år, og på dette tidspunkt lægger man typisk lånene om.
PS: jeg har benyttet Nordeas kurser 98,175/96,8 og adm.bidrag 0,675/1,0%
Tak for svar.
#thsv, Hvad er det for et lån du har beregnet for?
Og hvordan i forhold til kurs gevinsten? Hvis man eks. påtænker at sælge om en 5-7 år? Der kan vel være en stor fordel i at tage et fastforrentet til 2%. Selvom kursen kun er 96.xx. Dette forudsætter selvfølgelig at renten stiger..
Jeg har selvfølgelig beregnet for de lån du nævner i indledningen:
2% uden afdrag til kurs 96,8
2% med afdrag til kurs 98,175
Begge RK-lån med kontantværdi på 1,6 mill. men eksklusiv omk.
Banklån på 375.000 kr til 5%
Der er regnet med samme nettoydelse hvert kvartal for bedre sammenligning og det korrekte fradrag på ca. 33% for rentefradraget.Der er kursgevinst på begge lån, dog en smule lavere kurs på det afdragsfri, men om 7 år er der jo kun 3 afdragsfri år tilbage, så nærmere 0,4 point i forskel til den tid.
Tvivler på at du kan indfri til så lav kurs at du tjener de små 45.000 kr ved en gæld, der kun er 221.000 kr højere, det kræver kurser nede omkring de 80!
Der er 2 store dræbere ved det afdragsfri lån:
1) Kursen, som er 1,2-1,5 point dårligere ved optagelse => højere restgæld som skal betales på et tidspunkt.
2) Tillægget i adm.bidraget på 0,325% (hos Nordea) som betales af hele obl.gælden, mens du har afdragsfrihed.Fordelen er at du afdrager på den dyre gæld til 5% i stedet for obl.lånet til 2,7% i rente. Men du tjener kun de 2,3% på afdraget du sparer minus det højere adm.bidrag.
Ups, lille regnefejl der, forskellen i obl.gæld er 321.000 kr efter de 7 år, så kursen skal “kun" ned i 86, før end det afdragsfri lån vinder, dette er ikke helt så utænkeligt som kurs 80, men kræver en rentestigning på 2%.
Sker dette allerede efter 4-5 år er min kurs på ca. 80 dog den du skal ned på, men efter 5 år er kursforskellen noget større, så kræver en mere nøjagtig udregning.
Mange tak for svar 🙂 Kan godt se at det er lidt svært at regne ud for så kort en årrække. Men der er vel ikke så meget der taler for at vælge det afdragsfrie så?
Ellers burde man måske vælge et F1, og så omlægge til fastforrentet om et år, for at håbe enten renten er lavere der, eller kursen er blevet bedre..?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.