Hjælp til RealKredit lån
-
Indlæg -
Hej. Håber nogen kan hjælpe, er lidt på bar bund mht til finansiering af bolig.
Købssum 1.795.000 kr
Egenbetaling 150.000 krDvs finansieret via Realkredit: 1.436.000 kr
Banklån: 209.000 krBanklån vil jeg gerne afdrage over 10 år.
Realkreditlån skal formentlig være hos BRF, da de seneste ugers debat har sat en skræk i livet på mig, hvad Total- og Nykredit angår. Jeg er med på, at der ikke er nogen garanti for, at BRF ikke laver samme nummer 🙂
Men hvad kan bedst betale sig?
Kan det svare sig at lave 2 lags realkreditlån:
0-60%: 1.077.000 kr. F3 (10 års afdragsfrihed). Bidragssatser: 0-40%=0,5%, 60-80%= 1,2%
60-80%: 359.000 kr. F30 30 år med afdrag. Bidragssats:1,5 %Alternativet er et 30 årigt F3 lån med 10 års afdragsfrihed: bidragssats=1,075
Eller kan det bedre svare sig at tygge banklånet af på 5 år med 30 årigt F3 lån (5 års afdragsfrihed) men med den lidt højere bidragssats?
Umiddelbart er der luft i budgettet til ovenstående modeller
Ser frem til kommentarer/gode forslag
Det nemmeste er nok, at du ringer til BRFkredit og får en rådgiver til at regne på det (selvom de har travlt p.t.), hvis ikke du har en revisor- eller økonomven med et godt excelark.
Normalt er jeg personligt lidt forbeholden over for opdeling i flere lån (giver alimindeligvis lidt flere omkostninger), men hvis du vil have afdragsfrihed på en del af realkreditbelåningen, er det ikke utænkeligt at det kan give mening, da ikke kun de generelle bidragssatser, men også tillægget for afdragsfrihed (som er det interessante i denne sammenhæng), er markant dyrere i de høje låneintervaller. Nedenfor er angivet BRFkredits bidragssatser for rentetilpasningslån (som i øvrigt er dyreste låntype mht. bidrag):
Låneinterval 0 – 40%: 0,425%, afdragsfrit 0,500% (tillæg for afragsfrihed 0,075%)
Låneinterval 40 – 60%: 1,050%, afdragsfrit 1,200% (tillæg for afragsfrihed 0,150%)
Låneinterval > 60%: 1,500%, afdragsfrit 2,100% (tillæg for afragsfrihed 0,600%)Uden at have regnet efter, kunne jeg godt forestille mig, at det kan svare sig at have afdragsfrihed på de inderste 60% mens du afdrager på boliglånet (så hurtigt som din økonomi tillader) og det yderste realkreditlån (i intervallet 60-80%) over 30 år. Når boliglånet er afdraget, har du så også muligheden for at skrue op for afdraget på det yderste realkreditlån, hvor bidraget er dyrest. Du kan øge afdraget/forkorte løbetiden ved at ændre det til “fast ydelse" (også kaldet T-lån i RD) i forbindelse med en rentetilpasning, det koster dog et gebyr på 1.000 kr.
Hvis du alligevel overvejer rentetilpasning, ville jeg kigge efter bankernes prioritetslån hvor du helt slipper for bidrag.
De kan i dag laves med meget attraktive rentesatser hvor du altid kan komme ud af lånet igen til kurs 100.Alternativt kunne du vælge en løsning der hed 40 % fast rente (evt. Afdragsfri) og 40 % prioritetslån for resten hvis du vil have et element af rentesiklerhed ind i din finansiering.
Et tilvalg af fuld prioritetslån kan måske også bruges som argument for at presse renten på efterfinansieringen lidt.Mvh Mads
Tak for svar.
Min bank foreslår 2 modeller:Model 1:
0-60%: 3% fastforrentet obligationslån, 30 år, 10 års afdragsfrihed.
60-80%: Prioritetslån 20 års. Rente pt. 1,4%
Banklån: 5,95%Model 2:
0-60% F-Kort, 30 år, 10 års afdragsfrihed
60-80%: Prioritetslån 20 års. Rente pt. 1,4%
Banklån: 5,95%Realkreditlån hos TotalKredit, som jeg gerne vil udenom qua de høje bidragssatser.
Jeg vil kontakte BRF med henblik på at regne på ovenstående to modeller til sammenligning, men også beregninger på 2 F3 lån (0-60% afdragsfrit; 60-80% med afdrag) som beskrevet i mit oprindelige indlæg.
Er generelt lidt usikker på prioritetslån, da renten jo er variabel, og ikke låses fast?!
Og skal jeg overveje F-Kort (som bank anbefaler) istedet for F3?
Det er rigtigt at renten er variabel på et prioritetslån men det er samtidig også et lån der er ekstremt stor konkurrence på. Alle banker jagter mere udlån hvilket er bed til at holde prisen skarp.
Den rente du har fået oplyst ligger vel ca. 2 % under den samlede finansieringsudgift ( rente+bidrag) på det fastforrentede lån.Hvis du overvejer variabelt lån er prioritetslånet for mig at se den eneste rigtige løsning. Hvorfor være låst fast til et lån som kan være dyrt at indfri når du kan have handlefrihed til en lavere pris.
Det er klart at hvis du forventer kratigt stigende renter bør du selvfølge vælge en fast rente.
Der bliver ikke langet mange f kort lån over disken.
Jeg er ikke speciet vild med det lån, da vi ikke kender den frentidige refinansieringsfrekvens på obligationerne bagved. Pt. Er det 3 år men det kan principielt godt ændre sig. Hvordan vil det så se ud med indfrielserne på disse lån?Mvh Mads
Tak for svar, Mads 🙂
For at prioritetslånet skal kunne svare sig, kræver det vel at banken ikke kræver at prioritetslånet er 1. prioritet? Hvis de gør det, forsvinder finten med en “acceptabel" bidragssats på realkreditlånet vel?
Korrekt. Og banken vil næsten med statsgaranti kræve 1. prioritet, hvis du skal have laveste rentesats. Selvom prioritetslån/boligkredit nogle steder fås billigt, er de stadig heller ikke helt lige så billige som et realkreditlån, med mindre du kan drage tilstrækkelig fordel af fleksibiliteten de giver. Så jeg er langt fra enig i, at de er “det eneste rigtige" for alle som ønsker variabel rente.
Hvorvidt man er “låst fast" med f.eks. et F3 lån kommer jo også an på renteudviklingen. De er kun for alvor dyre at komme ud af midt i perioden, hvis renten falder efter det er rentetilpasset (eller optaget, hvis det er et nyt lån). Hvis renten stiger falder kurserne jo, og så er det ikke noget problem at skulle købe dem for at indfri lånet “i utide". Med de lave renteniveauer vi har p.t., synes jeg ikke det er så farligt at vælge et rentetilpasningslån med en længere fastrenteperiode, da sandsynligheden for at de bliver meget dyre at indfri før tid er til at overskue. Men tommelfingerreglen er selvfølgelig stadig, at man ikke vælger en fastrenteperiode, som er længere end den tid man regner med at beholde lånet.
Statsgarantien giver jeg ikke så meget for.
Man kan sagtens opnå den laveste rentesats på prioritetslånene selv om det er i intervallet 40-80 %.Hvordan kan du sige at et prioritetslån ikke er lige så billigt om et realkreditlån.
I Sydbank kan du f.eks få det til 1,4.
Medregner du bidrag, kursskæring og kurtage og er det absolut konkurrencedygtigt rent prismæssig i forhold til et f3 lån.
Jeg er på mange måder enig i det du skriver i forhold til kursrisikoen ved indfrielse.
Jeg har bare hørt sangen om, at NU kan rente ikke falde mere, for mange gange siden 2009 ,til at jeg fuldstændig vil afskrive muligheden.
Mvh Mads
MCMC:
Har du kontaktet BRF og fået svar?
Tak for svar. Jeg har kontaktet BRF, men de har travlt disse dage 🙂 Jeg har et telefonmøde med dem i dag.
Det er netop sydbank, der lover 1,4 % på prioritetslånet.så det bliver enten fastforrentet eller F3 på 0-60%, afdragsfrit
Prioritetslån eller F3 på 60-80% med afdrag.Ovenstående afhænger nok af mavefornemmelse (fastforrentet/F3), og hvad BRF kan tilbyde på gebyrer , kurs etc
Seneste nyt fra BRF er at de ikke kan sige noget om, hvornår de kan besigtige huset og dermed sige god for finansiering.
Det har min bank (Sydbank) naturligvis efterspurgt, da de skal dels skal godkende handlen, og stille garanti for købesummen i kommende uge.Så den kære mand fra BRF sagde, at de havde for travlt pt pga masseflugt fra total- og nykredit, så de kunne ikke nå det. Han sagde, at så måtte jeg enten vælge mellem Sydbank+Totalkredits model, eller tage hele finansiering (95%) hos BRF.
Kan det virkelig være rigtigt? Jeg er noget skuffet over BRF må jeg indrømme.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.