Salg af hus med tab -> køb af nyt
-
Indlæg -
Hej.
Jeg sidder og er i gang med en større opgave vedr. Investeringer, køb/salg af ejendom.
Casen omhandler en fraskilt der er i gang med at sælge sit nuværende hus til 2.1 mill, hvori han har realkreditlån på 1,9 mill samt boliglån på 450.000 Kr.
Han har fundet et hus til 2 Mill, som han gerne vil købe.Salget af det nu værende hus vil give ham et tab på godt 250.000 Kr – Penge han ikke kan dække med sine egne midler.
Når, og hvis han køber det nye hus til 2 mill, vil der blive oprettet et nyt boliglån, og realkreditlån – hvad gør man med tabet fra den tidligere bolig? Bliver de stående som et boliglån,realkreditlån eller bliver det lavet om til forbrugslån, eller flyttet oveni det nye huslån?
Tak for tiden
MVH
Forbrugslån
På hvilken uddannelse?
Hvis han skal købe noget nyt at bo i til 2 mio. skal have have 20 pct uden om realkreditten, som jo kun vil finansiere 80 pct. Det er 400.000,- der skal finansieres til højere rente og dertil kommer de 250.000,- i tab fra salget af huset. Dvs at samlet set 650.000,- til høj rente, plus realkreditlån på 1.6 mio, som jo også skal betales tilbage på et eller andet tidspunkt.
Med mindre han har et særdeles vellønnet job ville jeg da sige at han enten skal finde sig noget billigere at købe eller alternativt finde sig en lejebolig. Det forekommer at sætte sig unødigt hårdt at kaste sig ud i et nyt lejlighedskøb. Der kommer altid ekstra udgifter til vedligeholdelse og uforudsete udgifter, hvilket han til dels undgår ved at leje en bolig. Blot mine tanker.
Åndsvagt eksempel, da det er klart billigere at blive boende med en sikret gæld på 2,35 mill. end at skulle sælge med et tab på mindst 300.000 kr (husk omk. til mægler og indfrielse af lån mv.)
Dette lån vil i bedste fald blive et forbrugslån med en rente på 10% og løbetid på 10 år, og koste spidsen af en jetjager i ydelse. Den enlige kan derfor ikke godkendes til køb for 2 millioner under disse betingelser, medmindre man har en løn i direktørklassen…
Jeg vil vurdere at årsindkomsten skal op omkring 900.000 kr brutto for at der er penge nok til at blive godkendt.
Han bør istedet få omlangt sin realkredit til afdragsfri og maksimere afdraget på boliglånet, så boligen senere kan sælges uden tab.
Det er finansbachelor uddannelsen.
Det er et tåbeligt eks. Jeg kan smide casen op:
Jesper er 43 år og fraskilt. Jesper har 2 drenge på 16 og 19 år. Selv om begge børn bor fast hos Jespers ekskone Mette ser Jesper børnene regelmæssigt. Jesper bor i et hus i Aalborg, som han købte for knap 5 år siden for kr. 2.400.000. Grundlag for ejendomsværdibeskatning er kr. 1.450.000.
Jesper har et realkreditlån på kr. 1.960.000. Lånet er variabelt forrentet med 5-årige rentetilpasninger (F5). Lånet skal rentetilpasses næste gang d. 1. januar. Renten er på nuværende tidspunkt 3,7149% p.a. Bidragsprocenten er 0,9592 per år. Lånet er afdragsfrit i endnu godt 5 år. Derudover har Jesper et boliglån i banken med en restgæld på kr. 530.000. Han betaler en årlig ydelse på kr. 44.000. Renten på lånet er 2,25% p.a.
Jesper har gennem de sidste 15 år været ansat i forsvaret, hvor han har en fast årlig bruttoindkomst på kr. 525.000. Jesper er medlem af folkekirken.Jesper er meget aktiv i sin fritid med bl.a. faldskærmudspring, ridning og jagt. Jesper har gennem det sidste års tid været kæreste med Silke. Jesper og Silke har snakket om at flytte sammen, men Silke vil under ingen omstændigheder flytte ind hos Jesper fordi han og Mette boede i huset mens de stadig var gift.
Jesper har derfor set på et andet hus, som vil have plads til dem begge, og hvor Jespers børn kan have hver deres værelse. Jesper ønsker af hensyn til børnenes arv at stå som eneejer af det nye hus. Han påtænker derfor at flytte i et andet hus, og så kan Silke (34 år) og hendes 4 årige datter Josefine flytte ind hos ham, når Silke synes tiden er inde til det.
Jesper har derfor set på et hus, som han ønsker at købe (se vedlagte salgsopstilling- koster 2 mill).
Jesper har fået sit nuværende hus vurderet af en ejendomsmægler. Det vil som udgangspunkt kunne sælges for kr. 2,1 mio. som det står nu. Jesper mener selv, at huset kan sælges for kr. 300.000 mere såfremt det renoveres for kr. 150.000.
Jesper kører i en gammel BMW fra 1998. Han bruger bilen i den daglige transport til og fra arbejde. Han kører i gennemsnit 10.000 km pr. år. Jesper vurderer at bilen har en værdi på kr. 25.000. Jesper vurderer at bilen har en levetid på 2-4 år tilbage.
Via sin fagforening har Jesper et forbrugslån, som han optog i forbindelse med sin skilsmisse. Lånet har nu en restgæld på kr. 68.500. Renten er 6% p.a. Derudover har Jesper ingen lån. Jesper har ikke nogen opsparing af betydning.Tak for jeres svar – de har været meget behjælpelige – og vi kan nok konkludere allerede nu at det er en tåbelig sag, og han ikke vil kunne låne pengene til nyt hus.
Ja det synes jeg da du bare skal svare, det giver sikkert top karakter.
En uddannelse til finansbachelor giver dig mulighed for at arbejde med rådgivning og kundehåndtering i den finansielle sektor. Det kan fx være i en bank, et forsikringsselskab, et revisionsfirma, et ejendomsadministrationsfirma eller hos en ejendomsmægler.
gv
Jeg undres over at du tror at svarerne i tråden her bidrager hverken til din uddannelse eller de opgave. Jeg ville tro at formålet med opgave var at du skulle sætte dig ind i hvad vilkårne er for de forskellige låne typer, hvad det at han betaler kirkeskat betyder værdien af den faste ansættelse og så videreSå unge mand på med vanten du består ikke den eksamen ved at stille dumme spørgsmål på nettet til en flok idioter!
Test
Jeg vil godt have mig frabedt at blive kaldt idiot fordi jeg svarer på et simpelt spørgsmål! Hvad opgaven ellers består i aner jeg og du ikke. Det må vores studerende tage op med underviseren.
Synes at det ville have været mest rigtigt at skrive at der var tale om en skoleopgave.
Det er uærligt at lade som om at der er tale om et eksempel fra virkeligheden.Der ville sikkert også være blevet givet bedre svar hvis hele opgaveteksten var medtaget og dermed fuld indsigt i forudsætningerne og omstændighederne for det tænkte eksempel.
Arh, trådstarter oplyser altså i den første linie at der er tale om en opgave.
Undrer mig over at denne tråd kan løbe sådan af sporet i det hele taget.
ok michael pointtaken, så nøjes jeg med at indrømme at jeg selv er en idiot 🙂
min point er at vores studeren helt har misforstået opgave. Det vigtige er ikke resultatet men processen frem til resultatet.
opgaven er på ingen måde tåbelig og den sidste del mit indlæg var et forsøg på at være morsom som så har fornærmet michael
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.