Jyske F1 vs real kredit
-
Indlæg -
Vi er i gang med at købe bolig og jeg er derfor i gang med at kigge på de forskellige finansieringsmuligheder.
Det nye lån Jyske bank tilbyder ser interessant ud, men informationerne omkring det er lidt tynde.Jeg kan ikke helt vurdere om det er bedre eller dårligere end et tilsvarende lån hos et realkredit institut.
Er der nogen med mere viden/erfaring?MVH
Bent
Hvad er betingelserne? Jeg kan ikke finde dem. Det er sjældent bankerne tilbyder noget som de ikke tjener flere penge på sammenlignet med hvad de allerede har på markedet.
Det er også derfor jeg er skeptisk, men på den anden side har real kredit skruet gebyrerne så langt op, at der måske er mulighed for, at det bliver interessant for bankerne.
http://www.jyskebank.dk/wps/portal/jfo/produkter/bolig/laan/jyskebanklaan
Nu skal vi huske at realkreditselskaberne alle er ejet af bankerne undtagen BRF, så bankerne udkonkurrere ikke realkredit uanset hvordan de får det til at se ud.
Jyske Banks F1 lån har en ÅOP på 1,22% (30 års lån / 10 år uden afdrag) Det er væsentligt billigere end mit tilsvarende F1 flekslån ved RD. Jeg giver 1760 kr/md. for et lån på 1360000, svarende til en ÅOP på 1,55%. I mit seneste brev med rentetilpasning er renten 0,52. Resten må jo så være bidrag, dvs. mere en 1%!!!!
JB skriver: Renten fastsættes med udgangspunkt i Jyske Banks F1 Grundrente – uden at komme nærmere ind på hvad dette er. Har du nogle oplysninger om dette?
Der er også et Q4 lån hvor renten fastsættes hvert kvartal. Her er renten fastsat med udgangspunkt i CIBOR 3 iflg. hjemmesiden. Renten er pt. 1,46. CIBOR 3 er pt. 0,27, så der er altså tillagt 1,19 procent point. Så må man jo håbe at dette tillæg er fast en gang for alle. Mange af medlemmerne på mybanker blev brændt af noget så grusomt da EIK havde noget tilsvarende men hvor man pludselig hævede tillægget da CIBOR renten kom lidt længere ned end man først havde regnet med.
Jeg siger ikke at JB’s nye lån ikke er interessante, men man skal være meget opmærksom på hvordan renten tilpasses og at banken ikke blot kan skrue uhæmmet på rentetillægget som det pt. sker med bidragssatserne.
Mvh. Frank
Hej Frank,
tak for dine tanker mht. lånet.
Jeg ved desværre ikke mere om lånet end det man kan læse på hjemmesiden, men jeg aftaler nok snart en tid med JB, for at få nærmere information.MVH
Bent
“Jyske Banks F1 lån har en ÅOP på 1,22% (30 års lån / 10 år uden afdrag) Det er væsentligt billigere end mit tilsvarende F1 flekslån ved RD. Jeg giver 1760 kr/md. for et lån på 1360000, svarende til en ÅOP på 1,55%. I mit seneste brev med rentetilpasning er renten 0,52. Resten må jo så være bidrag, dvs. mere en 1%!!!!"
Det er så ikke ÅOP du har beregnet der men den samlede rente inkl.adm.bidrag. I ÅOP skal omk. ved låneoptagelse ligeledes medregnes, da der udbetales noget mindre end hovedstolen. Omkring 27.000 kr er omk. til låneoptagelse, stempel og tinglysning ialt på.
Ved 80% belåning, afdragsfrit Flekslån hos RD vil adm.bidraget være lidt over 1,18% om året og falde med 0,3252% når der afdrages.
Dette voldsomme tillæg ved afdragsfrit lån kan let retfærdiggøre at man vælger at afdrage på F1-lånet fremfor på bankgæld til 6-7% i rente, specielt hvis man har kort tidshorisont, altså regner med at sælge indenfor maks. 10 år.
Dette da man kun kommer til at betale de 6-7% af rente af afdragene, fremfor 0,3252% af hele restgælden (de 1,36 mill. i dit eksempel).
Beregnet over det samlede forløb inkl. tilbagebetaling af banklån er det dog lidt billigere at afdrage den dyre gæld først, men det er først i afdragsperioden for bankgælden man sparer renterne, derfor kommentaren om kort ejertid.
Til thsv.
Jeg kan ikke se hvorfor det ikke er ÅOP jeg har beregnet. Jeg har taget mine samlede renter og bidrag og sammenholdt det med restgælden. 1,55% er hvad jeg betaler. Det er mere end 1,22% Jyske Bank tilbyder ved deres nye F1-lån
Mvh Frank
https://www.mybanker.dk/artikler/aaop-aarlige-omkostninger-i-procent
Læs om hvordan man beregner Årlige Omkostninger i Procent i ovenstående link.
ÅOP afspejler de faktiske udgifter man har ved lånet hvert år, beregnet som en procentdel af lånebeløbet. Det var præcist som jeg antog det. Jeg kan derfor ikke se hvad der er galt med min beregning ovenfor da den afspejler hvad jeg betaler årligt i forhold til restgælden.
Ok, du har ret. Der udbetales lidt mindre da tinglysning og etableringsomk bliver tillagt. Helt nøjagtigt betalte jeg 1400 i tinglysning, og 3040 i andre omkostninger. Der en forskel på 4440 kr. Min restgæld er derfor lidt højere end tidligere.
Ja, man skal huske gebyrerne i beregningen og ligeledes huske effekten af 4 eller 12 årlige betalinger.
Ved 1.760 kr i mdl. rente&adm.bidrag af 1,36 mill. ved 4.440 kr i omkostninger er ÅOP mindst 1,57% og sikkert endnu højere med den korrekte formel, hvor der jo skal afdrages 4.440 kr mere end der udbetales. Simpel købmandsregning giver 0,011% mere, hvis det fordeles over de 30 år. Bemærk at ÅOP stiger en del, hvis lånet indfris efter 10 år, men betalingen er stadigvæk den samme.
http://sondagsavisen.dk/2014/02/sa-billigt-kan-du-lane-lige-nu.aspx
Artikel om ÅOP ved de forskellige lånetyper ved en belåning 0-60% og formentligt et lån på et 1 million, det fremgår ikke klart af artiklen.
Tydeligt at ÅOP er væsentligt lavere ved Jyske Banks F1 end et konventionelt F1-lån med kursskæring på optil 0,3 point hvert år.
Læg mærke til at Jyske bank tilbyder gratis omlægning fra andet lån i hele 2014, mens et nyt lån/ny kunde skal betale 5.000 kr i oprettelsgebyr, absolut rimeligt i forhold til de samlede på et Realkreditlån, hvor banken alene tit skal have 4.000 kr for at formidle et lån hos Totalkredit (ALs prisliste oplyser gebyr på 4.000 kr for dette).
Husk at der typisk er følgende omk. ved at oprette et kreditforeningslån:
Lånegebyr f.eks. 2.500
Kurtage 0,15% 1.500 kr ved en million
Tinglysningsservice 3.000
Altså 7.000 kr er ikke unormalt og hertil kommer kursskæring ved oprettelse typisk 0,1 point og den ovenfor nævnte kursskæring ved de årlige refinansieringer.
Husk også at JyskeBanks rentesats er en total rentesats og altså skal sammenlignes med F1-rente+adm.bidrag.
Kære medlemmer.
Har omlagt et dyrt 5% Totalkreditlån med hovedstol 1.075.000 kr. til F1-lån TK for 2 år siden og står nu for at skulle sælge huset.
Rentetilpasning sker 1.4.14, og skal derfor opsiges sen. 29.1.14. Nuværende lån har 10 års afdragsfrihed.JB tilbyder mig nu omkostningsfri konvertering til deres F1-lån med 10 års afdragsfrihed med lavere rente og uden omkostninger for mig. Kun opsigelse af TK-lånet med 750 kr. skal tages i betragtning.
Fordelen skulle være, at jeg kan indfri det nye lån med 5 dages varsel (ved salg) med kurs 100.
Skulle jeg vælge at gøre dette eller er der nogen gemte farer – jeg ved jo godt, at banker ikke gør noget uden fordel for dem! Hvem kan jeg blive rådgivet af, som hverken tjener fra realkredit eller bankens side – des haster faktisk lidt 🙂 Har i dag fået låneberegningen med forskelsopgørelse.
Suss, det lyder da som en god ide, hvis der virkelig ikke er gebyrer ved Jyske Banks F1-lån i forbindelse med opsigelsen. Man kan jo stort set intet læse om betingelser for disse lånetyper på JBs hjemmeside.
Ingen gebyrer til JB, hvis man allerede er kunde. Kun de offentlige omkostninger + gebyr ved opsigelse hos realkredit.
I mit tilfælde:
ca. 1000 kr i gebyrer
0,15% i rente og 0,86 ÅOP for lån på knap 2,1 mio
ca. 3400kr sparet pr/måned / 2400kr netto sparet pr måned i år
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.