Når boligjagten går ind, vælger mange – især i København – at købe en andelsbolig. Vi har i den sammenhæng lavet en kort guide omkring punkter, man skal være opmærksom på, ved køb af andelsbolig. En andelsbolig er en lejlighed eller et hus i en andelsforening, som du har brugsret over, fordi du som andelshaver ejer en anpart af foreningen. Købs- og ejerforholdene er altså forskellige fra ejerboliger, hvor du køber og dermed ejer boligen uafhængig af en forening.
Der er flere fordele ved at købe en andelsbolig. Dels er det en forholdsvis billig boform, dels er fællesskabet i andelsforeningerne typisk rigtig godt med et velfungerende beboerdemokrati, hvor vigtige beslutninger træffes i fællesskab. Men inden du skriver under på købsaftalen, er der en række vigtige punkter, du skal være opmærksom på.
Få op til 3 lånetilbud til din andelsbolig her
Råd nummer 1: Se på andelskronen
Andelsboliger er underlagt en maksimalpris også kaldet andelskronen. Reglerne for prisfastsættelse af andelsboliger fremgår af andelsboliglovens § 5.
Når du skal finde boligens maksimalpris, skal du kigge på andelskronen, som angiver det beløb, andelsbeviset maksimalt må koste i den pågældende andelsboligforening.
Andelskronen kan forklares efter følgende formel:
(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud for alle andelshavere = andelskronen
Det er yderst vigtigt, at du kender andelskronen. Betaler du mere end den maksimale pris, betragtes det nemlig som penge under bordet, hvilket hører under sort økonomi, som er strafbart. Du kan læse mere om fastsættelsen af en andelsboligs værdi her.
Råd nummer 2: Kend foreningens økonomi
Når du skal vurdere, om en andelsbolig er et køb værd, er det vigtigt at du danner dig et overblik over foreningens økonomi. Du skal undersøge, hvordan foreningen er finansieret – er det med et fastforrentet lån eller et variabelt lån? Lån med variabel rente kan over lånets løbetid ende med at være billigere end fastforrentede lån i nogle perioder af lånets løbetid, men også dyrere i andre perioder. Det afhænger af renten ved optagelsen af lånet, og hvordan renten udvikler sig over lånets løbetid.
Har foreningen tegnet et renteswap-lån – altså et lån, hvor en lav variabel rente er udskiftet med en fast højere rente, er det også noget, du som køber skal være opmærksom på. Denne type aftaler er typisk indgået i tiden op til finanskrisen, hvor optimismen var stor. Man havde på daværende tidspunkt en stor tiltro til, at både boligpriser og renten ville stige. Det modsatte viste sig at være tilfældet. Nogle foreninger kan have tilføjet en rentetrappe til deres lån, hvor renten er lav de første år af foreningens levetid, hvorefter den stiger og dermed presser den økonomisk trængte forening yderligere.
”Grundlæggende er der to ting, man skal være opmærksom på, når man vurderer en andelsbolig – nemlig balancesiden og resultatopgørelsen, altså hvordan boligafgiften er sammensat. Som forening kan man nemlig slanke sig ned i afgift ved for eksempel at vælge et variabelt lån og samtidig have et nyerhvervet cashflow. Men det er noget, du som køber kommer til at betale for i fremtiden,” fortæller Mikael Mogensen, boligekspert hos Mybanker.
Derudover skal du, som potentiel køber, være opmærksom på, om foreningen har optaget afdragsfri lån – det kan nemlig blive en dyr fornøjelse senere hen.
”Man skal sørge for at undersøge, hvad det afdragsfri lån kommer til at koste foreningen at betale af på i den kommende tid. Det kan for eksempel være en situation, hvor foreningen har finansieret et nyt tag med et ti-årigt afdragsfrit lån, som fremtidige beboere kommer til at betale for, fordi de ved køb af en lejlighed i foreningen overtager lånet. Hvis der foreligger sådanne afdragsfrie lån, skal du som køber forhandle om et nedslag i prisen på boligen – ellers svarer det til en bar, hvor den første, der går ind, bestiller en øl, og den sidste, der går ud, betaler regningen,” understreger Mikael Mogensen.
Råd nummer 3: Spørg til foreningens økonomistyring
Det er altid nyttigt at læse foreningens regnskaber igennem, for derved at se foreningens økonomiske dispositioner de seneste par år. Undersøg ved samme lejlighed om foreningen har god økonomistyring i form af et vedligeholdelsesbudget.
Hvis der er lagt en plan for, hvordan bygningen skal vedligeholdes – og hvis planen vel og mærke følges – kan det betyde markante besparelser på sigt, idet man undgår et regulært udgiftsboom på grund af dårlig vedligeholdelse. Godt vedligeholdte bygninger har desuden generelt en højere værdi, og det kommer dig til gode som andelshaver. Er bygningen derimod dårligt vedligeholdt, er der risiko for, at andelskronen falder.
Råd nummer 4: Tjek, om der er tinglyst pant i boligen
Boligen skal som udgangspunkt være gældfri for at kunne sælges. Siden 2005 har det været muligt at optage lån, hvor man stiller pant i sin andelsbolig. Hvis der er tinglyst pant i boligen, fremgår det af Andelsboligbogen. Er der tinglyst pant i boligen, kan du risikere, at der alligevel ikke kan laves et andelsbevis.
Råd nummer 5: Indhent flere lånetilbud
Hvor købet af en ejerbolig kan finansieres med et realkreditlån og evt. et banklån, kan en andelsbolig ikke finansieres med et realkreditlån.
Her skal du altså være omhyggelig med at indhente lånetilbud fra bankerne, så du får det bedst mulige lån til den mest fordelagtige rente. Du kan indhente tilbud på andelsboliglån via vores Skift bank tjeneste. Mybanker har allerede hjulper over 300.000 brugere med at finde det bedste lån til bolig.
