Guide til køb af andelsbolig - sådan undgår du at drukne i gæld

udgivet: 02. februar 2017
, sidst redigéret: 01. april 2017
Guide til køb af andelsbolig - sådan undgår du at drukne i gæld
Hvilke muligheder er der, når du skal låne penge til en andelsbolig, og hvordan fastsættes prisen på boligen? Her er en trin-for-trin guide til dig, der skal købe en andelsbolig

 

 

 

Når boligjagten går ind, vælger mange – især i København – at købe en andelsbolig. En andelsbolig er en lejlighed eller et hus i en andelsforening, som du har brugsret over, fordi du som andelshaver ejer en anpart af foreningen. Købs- og ejerforholdene er altså forskellige fra ejerboliger, hvor du køber og dermed ejer boligen uafhængig af en forening.

 

Der er flere fordele ved at købe en andelsbolig. Dels er det en forholdsvis billig boform, dels er fællesskabet i andelsforeningerne typisk rigtig godt med et velfungerende beboerdemokrati, hvor vigtige beslutninger træffes i fællesskab. Men inden du skriver under på købsaftalen, er der en række vigtige punkter, du skal være opmærksom på.

 

Få op til 3 lånetilbud til din andelsbolig her

 

Råd nummer 1: Se på andelskronen

Andelsboliger er underlagt en maksimalpris. Reglerne for prisfastsættelse af andelsboliger fremgår af andelsboliglovens § 5.

 

Når du skal finde boligens makspris, skal du kigge på andelskronen, som angiver det beløb, det maksimalt må koste at købe et andelsbevis i den pågældende andelsboligforening.

 

Andelskronen kan forklares efter følgende formel:

 

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud for alle andelshavere = andelskronen

 

Det er yderst vigtigt, at du kender andelskronen. Betaler du mere end den maksimale pris, betragtes det nemlig som penge under bordet, hvilket hører under sort økonomi, som er strafbart. Du kan læse mere om fastsættelsen af en andelsboligs værdi her.

 

Råd nummer 2: Kend foreningens økonomi

Når du skal vurdere, om en andelsbolig er et køb værd, er det vigtigt at du danner dig et overblik over foreningens økonomi. Du skal undersøge, hvordan foreningen er finansieret – er det med et fastforrentet låne eller et variabelt lån? Lige nu er vi i et lavrentemiljø, men et variabelt lån kan blive en del dyrere, når renten atter begynder at stige.

 

Har foreningen tegnet et renteswap-lån – altså et lån, hvor en lav variabel rente er udskiftet med en fast højere rente, er det også noget, du som køber skal være opmærksom på. Denne type aftaler er typisk indgået i tiden op til finanskrisen, hvor optimismen var stor. Man havde på daværende tidspunkt en stor tiltro til, at både boligpriser og renten ville stige. Det modsatte viste sig at være tilfældet. Nogle foreninger kan have tilføjet en rentetrappe til deres lån, hvor renten er lav de første år af foreningens levetid, hvorefter den stiger og dermed presser den økonomisk trængte forening yderligere.

 

”Grundlæggende er der to ting, man skal være opmærksom på, når man vurderer en andelsbolig – nemlig balancesiden og resultatopgørelsen, altså hvordan boligafgiften er sammensat. Som forening kan man nemlig slanke sig ned i afgift ved for eksempel at vælge et variabelt lån og samtidig have et nyerhvervet cashflow. Men det er noget, du som køber kommer til at betale for i fremtiden,” fortæller Tejs Carstensen, økonom og uvildig andelsboligrådgiver hos Konvestor.

 

Derudover skal du som potentiel køber være opmærksom på, om foreningen har optaget afdragsfri lån – det kan nemlig blive en dyr fornøjelse senere hen.

 

”Man skal sørge for at undersøge, hvad det afdragsfri lån kommer til at koste foreningen at betale af på i den kommende tid. Det kan for eksempel være en situation, hvor foreningen har finansieret et nyt tag med et tiårigt afdragsfrit lån, som fremtidige beboere kommer til at betale for, fordi de ved køb af en lejlighed i foreningen overtager lånet. Hvis der foreligger sådanne afdragsfrie lån, skal du som køber forhandle om et nedslag i prisen på boligen – ellers svarer det til en bar, hvor den første, der går ind, bestiller en øl, og den sidste, der går ud, betaler regningen,” understreger Tejs Carstensen.

 

Råd nummer 3: Spørg til foreningens økonomistyring

Det er altid nyttigt at læse foreningens regnskaber igennem, for derved at se foreningens økonomiske dispositioner de seneste par år.  Undersøg ved samme lejlighed om foreningen har god økonomistyring i form af et vedligeholdelsesbudget.

 

Hvis der er lagt en plan for, hvordan bygningen skal vedligeholdes – og hvis planen vel og mærke følges – kan det betyde markante besparelser på sigt, idet man undgår et regulært udgiftsboom på grund af dårlig vedligeholdelse. Godt vedligeholdte bygninger har desuden generelt en højere værdi, og det kommer dig til gode som andelshaver. Er bygningen derimod dårligt vedligeholdt, er der risiko for, at andelskronen falder.

 

Råd nummer 4: Tjek, om der er tinglyst pant i boligen

Boligen skal som udgangspunkt være gældfri for at kunne sælges. Siden 2005 har det været muligt at optage lån, hvor man stiller pant i sin andelsbolig. Hvis der er tinglyst pant i boligen, fremgår det af Andelsboligbogen. Er der tinglyst pant i boligen, kan du risikere, at der alligevel ikke kan laves et andelsbevis.

 

Råd nummer 5: Indhent flere lånetilbud

Hvor købet af en ejerbolig kan finansieres med et realkreditlån og evt. et banklån, kan en andelsbolig ikke finansieres med et realkreditlån.

 

Her skal du altså være omhyggelig med at indhente lånetilbud fra bankerne, så du får det bedst mulige lån til den mest fordelagtige rente. Du kan indhente tilbud på andelsboliglån via vores Skift bank tjeneste, hvor 8 ud af 10 brugere bliver tilbudt en lavere rente end hvad deres egen bank kan tilbyde.  

 

sidst redigéret: 01. april 2017
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?