Derfor skal du som andelshaver interessere dig for realkreditlån

udgivet: 05. april 2017
, sidst redigéret: 17. april 2017
Derfor skal du som andelshaver interessere dig for realkreditlån
Det er ikke ligegyldigt, om din andelsboligforening har gæld eller ej. Det er heller ikke ligegyldigt, om det er realkreditlån eller andre lån, foreningen har tegnet. Har foreningen lån, har du nemlig som andelshaver andel i disse lån. Selv en lille gæld kan udløse en renterisiko for dig som andelshaver. Læs her hvorfor.

 

Som andelshaver er man med i en andelsboligforening, og i en sådan fordeles alle indtægter, udgifter, værditab og værdistigninger ligeligt mellem andelshaverne i forhold til den enkeltes andel af foreningen. Din boligafgift er således udtryk for din andel af foreningens økonomi. Er der for eksempel 50 ens lejligheder i andelsboligforeningen, vil man som andelshaver skulle betale to procent af alle udgifter i andelsboligforeningen -  det gælder også renter, afdrag, bidrag og kurstab/gevinst på realkreditlån i andelsboligforeningen.

 

Selvom du ikke er med i bestyrelsen for andelsboligforeningen, er det en god ide at holde lidt øje med foreningens belåning, og eventuelt gøre din indflydelse gældende på den årlige generalforsamling.

 

Mybanker har derfor lavet en kort intro til de forhold, du som andelshaver skal være særlig opmærksom på omkring din andelsboligforenings lån.

 

Belåning og bidragssats

Andelsboligforeninger kan, på samme måde som ejere af huse og ejerlejligheder, låne op til 80 procent af ejendommens værdi hos et realkreditinstitut. Lånene kan være både med og uden afdragsfrihed. Modsat private ejerboliger er bidragssatsen ikke noget, der står i en prisliste, men noget der kan forhandles for den enkelte andelsboligforening afhængig af belåningsgrad, låntype, beliggenhed, størrelse på andelsboligforeningen, andel af erhvervsandele og/eller lejemål og økonomi i foreningen. Bidragssatser på lån i andelsboligforeninger ligger typisk på mellem 0,4 og 0,9 procent pr. år.

 

Intet fradrag for renter og bidrag

Andelsboligforeninger betaler ikke skat og kan derfor heller ikke trække renter og bidrag fra i skat. Det betyder, at det alt andet lige er dyrere at have fastforrentede lån i en andelsboligforening set i forhold til i private ejerboliger, da skatten ikke ”betaler” noget af den højere rente ved fastforrentede lån.

 

Hold styr på lånene

Hvis andelsboligforeningen har lån, har du som andelshaver en andel af disse lån. Hvis du selv har lånt penge til at finansiere dit andelsbevis, er det en god ide at se dit eget lån og lånene i andelsboligforeningen under et. Lån til andelsboligforeninger i realkreditinstitutter er normalt meget billigere end private banklån til andelsbeviser. Renten på lån med variabel rente til køb af andelsbeviser (andelsboliglån) er for tiden typisk på 3 – 5 procent. Et realkreditlån i andelsboligforeningen med variabel rente kan, inklusiv bidrag, fås til en rente mellem 0,2 og 0,8 procent. Hvis andelsboligforeningen afdrager på lånet i foreningen, betyder det reelt, at du betaler afdrag på et lån med en rente på for eksempel 0,6 procent, mens du selv har lån til for eksempel fire procent i rente. Det er en rigtig dårlig forretning. Alt andet lige vil du som andelshaver med lån i banken være bedre stillet, hvis andelsboligforeningen havde lån med afdragsfrihed og dermed en lavere boligafgift, der gav dig flere penge til at afdrage dit lån i banken.

 

Hvis du regner med at blive boende i din andelsbolig, til du ”skal på plejehjem”, kan det også være en ide at sørge for, at andelsboligforeningen ikke afdrager på sin gæld. På den måde får du en lavere boligafgift og dermed flere penge til dig selv.

 

Vær opmærksom på renterisiko

Hvis andelsboligforeningen ikke har så meget gæld, og andelsbeviset derfor er dyrt, kan man ende med en ikke ubetydelig renterisiko. Tag som eksempel en forening, hvor andelsbeviset koster 1.200.000 kroner og din andel af andelsboligforeningens gæld er 1.000.000 kroner. Hvis du har lån i banken med variabel rente, og andelsboligforeningen også har lån med variabel rente (flexlån), vil en stigning i renten på to procentpoint betyde, at din renteudgift stiger med 44.000 kroner om året. De 24.000 kroner kommer fra dit eget banklån, og de 20.000 kroner kommer via andelsboligforeningen i form af højere boligafgift.

 

Hvis du ikke lige har 44.000 kroner til overs i budgettet, vil det måske være en god ide at låse noget af renten fast. Andelsboligforeningen kan via et realkreditlån låne med fast rente i 30 år uden afdrag til for eksempel 2,9 procent i rente inklusiv bidrag. Et lån til andelsbeviset i banken med fast rente i ti år koster omkring 4,5 procent i rente. Merprisen for lån med fast rente i banken er således ikke specielt stor, og merudgiften kan trækkes fra i skat. Det kan derfor være en god ide at optage fastforrentede lån, fordi det reducerer renterisikoen for dig som andelshaver.

 

Tjekliste

Som andelshaver er det derfor en god ide også at tjekke følgende omkring sin andelsboligfinansiering i kombination med andelsboligforeningens lån:

 

  • Afdrager andelsboligforeningen på gæld, hvor du selv kunne bruge pengene til afdrag bedre?
  • Giver kombinationen af din og andelsboligforeningens lån dig selv en for stor renterisiko?
  • Betaler andelsboligforeningen, og dermed du, et rimeligt bidrag på foreningens realkreditlån (0,4 procent er lavt og 0,9 procent er i den høje ende).
  • Vil det være en fordel for dig, at andelsboligforeningen skiftede fra lån med fast rente til lån med variabel rente eller omvendt?

 

Du kan få konkrete tilbud på dit andelsboliglån ved hjælp af Mybankers gratis Skift bank tjeneste.

 

sidst redigéret: 17. april 2017
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?