Køb af hus, omlægning til realkreditlån
-
Indlæg -
Min kæreste og jeg har pr. 15/10 i år købt hus i den forbindelse har jeg nogle spørgsmål som jeg håber på i kan hjælpe med at besvare.
Huset stod til 2,5 million og vi fik det presset ned i 2.250.000 kr. da sælgerne skulle hurtigt videre grundet personlige forhold. Vi smider selv 180.000 kr. direkte ind i boliglånet.
Vi låner altså 1.800.000 kr. i realkredit og 270.000 kr. i banklån.
Vi regner med at tage et S5 realkreditlån (altså afdragsfrit i 5 år) –> Dette er bedst for os da vi gerne vil have afdraget banklånet hurtigere og yderligere er jeg studerende og vores økonomiske situationen vil derfor se meget anderledes ud ligeså snart jeg er færdiguddannet.
Banklånet på de 270.000 kr. vil vi afdrage over 8 år.
Det er en gammel patricierville vi har købt på knap 300 m2 (med kælder). Vi vil ligeså snart vi flytter ind lave begge badeværelser og ydermere vil vi shine det hele op. Dette har vi selv pengene til at få gjort og er derfor ikke noget vi låner.
Mit spørgsmål er herefter om I tror det kan betale sig ligeså snart vi har fået lavet de ovenfor nævnte forbedringer at få en vurderingsmand fra banken ud og få det vurderet og herefter se om det kan lade sig gøre at få det hele omlagt til realkreditlån (altså inden for de 80 %) eller om det simpelthen vil blive for dyrt i konvertering?
Huset ved siden af det hus vi har købt er for et år siden blevet solgt til 3,1 million. og er i en lidt bedre stand end vores på nuværende tidspunkt, det er dog 70 m2 mindre end det hus vi har købt.
Håber i kan hjælpe 🙂
De 2 renoverede badeværelser skal forøge værdien til næsten 2,6 mio for at hele lånet kan ligge inden for realkreditten. Det er måske nok lidt tvivlsomt vil jeg mene, men det er jo gratis at få det vurderet om ikke andet.
Jeg er ret sikker på at vi med vores renoveringer (som omfatter langt mere end de 2 badeværelser, dette er blot de to største projekter) vil kunne forøge værdien til i hvert fald 2,8 millioner – det er egentligt heller ikke det jeg gerne vil have et svar på, da det jo er umuligt at svare på for jer.
Det er mere om selve konverteringen lige umiddelbart bliver for dyr? (Er ikke så meget inde i priserne på dette)
Ud fra hvilket kriterium vil du vurdere om det umiddelbart bliver for dyrt?
Hvad det vil koste i konvertering?
Det oprindelige RK-lån behøver du jo principielt ikke at røre ved så det er kun banklånet der i såfald skal laves om til et RK-lån. Det koster vel formentligt omkring de 10-12.000 kr. gætter jeg på.
Bemærk at det ikke giver en merværdi til huset at der bliver malet, høvlet gulve osv. Det er blot almindelig vedligeholdelse og kan i bedste fald være medvirkende til et hurtigere salg. De ting der giver et hus en højere værdi er typisk energirenoveringer, udskiftning af vinduer, døre, tag, el, vvs, kloakering samt køkken og bad i nogen udstrækning og så selvfølgelig komplette renoveringer hvor alt fra A-Z udskiftes.
Tusind tak for svar, dejligt med et cirkabeløb at gå ud fra 🙂
Er rigtigt svært at svare på når jeg ikke kender rente på jeres banklån.
Men er enig i det nok vil koste ca. 10-12 tkr. at få omlagt lånet – måske lidt lavere på en god dag.
Jeg formoder at renten er omkring 5-6% på jeres banklån med variabel rente. Et tilsvarende realkreditlån ville koste ca. 2 % pa. med et F1/F2 lån. Dvs der er en årlig rente besparelse på ca 3% af 270.000 kr. svarende til ca. 8 .000 kr. før skat i år 1 – eller ca. 5.000 kr. efter skat.
Renten over banklånets løbtid vil udgøre ca. 32.000 i merudgift før skat eller ca. 20.000 kr. efter skat.
Så der vil være en mulig gevinst best case på ca. 8-10.000 kr. over de 8 år.
Hvis det er et banklån – på kassekreditlignede vilkår, hvor i kan indsætte jeres lån på – og kun betaler rente at det lånet er på, vil gevinsten være væsentlig mindre, idet i derved vil kunne opnå en fordel ved at al jeres likviditet forrentes med lånerenten – i så fald vil jeg ikke tro der er noget at komme efter ved at omlægge.
Derudover skal i være opmærksomme på at når I skal have huset revurderet – vil vurderingen ved fom hovedregel blive fastsat som forventet salgspris minus ca. 10%. Så dette fradrag vil sandsynligvis betyde, at jeres badeværelser bliver ædt op at de 10% som vurderingsmanden fratrækker af forsigtighedshensyn – så værdien skal ikke kun øges til 2.587.500 kr. med nærmere 2.875.000 kr. – eller svarende til en stigning på 625.000 kr.
Så tror I skal lade de drømme ligge i skuffen – og hellere glæde jer over jeres dejlige hus og bruge tiden og glæden på det.
Eh, hvor har du det med de 10% fradrag af “forsigtighedshensyn"?? En vurdering skal være realistisk og er den det så er der absolut ingen grund til at trække noget som helst fra.
Krissoren:
Hvad er det du svarer på, idet jeg ikke kan se at du har spurgt om noget overhovedet i denne tråd?
Krissoren:
Hvad er det du svarer på, idet jeg ikke kan se at du har spurgt om noget overhovedet i denne tråd?
Krissoren:
Da jeg skrev mit ovennævnte indlæg stod dit på denne tråd, men hvordan har du så fået det flyttet over på “Andelsboliglån" eller hvad den nu hed?
Du må med andre ord have haft kontakt til administrationen i Mybanker, da man vistnok ikke selv kan flytte rundt på allerede skrevne indlæg.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.