Dette emne
Førstegangskøber

Førstegangskøber

06-12-2016 22:37
Nicklaus
Min kæreste og jeg overvejer at købe vores første bolig, som er en lejlighed til 4.150.000kr, hvoraf vi selv kan stille 300.000kr.

Vores bank (Nordjyske) har tilbudt at et 2,5% 30 års fastforrentet obligationslån på 3.343.000kr og resten som 4,95% 20 års banklån.

Vi er jo rene nybegyndere her, så hvor går vi hen herfra? Virker det som rimelige tilbud? Skal vi indhente tilbud fra andre banker/realkreditinstitutter?

Sælger har et 2% 25 års fastforrentet obligationslån på ca. 2.800.000kr... er det noget med, at vi kan overtage det? Og hvad er så smartest med resten?

Håber I kan give lidt gode input.
07-12-2016 12:55
test
ja du kan overtaget det låne hvis du vil. Ta en snak med banken om fordele og ulemper ved det.

du skal også gøre op med dig selv efter hvilke kriterier du vil vurdere et et lån er "smart". Er det lave akkumuleret ydelse i løbetiden (vælg en kort løbetid), lavest mulig rente (vælge variable rente og korte lån) eller lavets mulig ydelse (afdragsfrihed og lang løbetid)

Helt afhængigt af dine præferencer er de forskellige lån gode eller dårlige.

Det jeg ville gøre af at snakke det igennem med bank for prøve at stille de forskellige alternativer op i et regne ark.

Når du er færdig den øvelse kommer vi så til valget at udbyder. Nordea, RD, BRF, Nykredit, jysk også videre. har de den pakke du vil ha og hvad er prisen.

Måske findes der nogen der med sikkerhed i stemmen ville siger vælg lån af A fra udbyder X men ovenstående er hvad jeg ville råde dig til at gøre.
07-12-2016 13:20
Nicklaus
Tak for input, test

Vi kigger primært efter en stabil ydelse med så lav akkumuleret ydelse som muligt.

I første omgang i mit spørgsmål nok primært, om 4,95% er ok for boliglånet, eller om der er gode muligheder for at forhandle det ned.
07-12-2016 19:36
test
Tjo det lyder ikke overdrevet dyrt men heller ikke super billigt. Der er en liste hos mybanker du kan sammenligne med. I realiteten er der ikke meget andet at gøre ind at indhente flere priser
08-12-2016 21:42
Rosfort1234
Hej.

Har lige købt et hus til 4.300.000kr. Vi har ca. 400.000kr til indskud, ejerskifteforsikring, advokat, tinglysning osv.

Skal til lånemøde i banken på tirsdag og er meget i tvivl hvilket lån man skal optage. Forbliver renten i det nuværende lave niveau eller kommer vi til at se rentestigninger? Er et flexlån fornuftigt fx f3 uden afdrag og så betale banklånet ud (3.90%). Hvis vi optager et fastforentet med afdrag (2%) tæt på kurs 100 og renten stiger kan (efter sigende) være en god forretning? - er det sandt?

Håber at få lidt hjælp her
08-12-2016 21:44
Rosfort1234
Hej.

Vi fik danske bank ned på 3.90% på boliglånet
Mvh
Kenneth
08-12-2016 22:13
test
En lodret konvertering efter en rente stigning vil reducere restgælden, men jo også gøre at rente på lånet stiger. Så der er ikke kun gevinst. www.dr.dk/nyheder/htm/magasiner/penge/pengeskolen/...tering.pdf

Nogen beregning viser at fastforentede lån er best hvis man historisk havde konverteret op og ned på de tidspunkter vi bag efter ved var de rigtige. Andre at korte variable lån er billigst. Dit resultat afhænger som så ofte af de forudsætning du vælger at opstille.

Personlig er jeg i en kort variable rente og bliver der men min restgæld er også mikorskobisk i forhold til din. Jeg tror heller ikke vi kommer til at se stigninger i rente på mere ind et procent point de næste 5 år. Men der er absolut ingen grund til at du bør tror på mig. :-)

Personlig vil jeg få tilbud på de forskelige løsninger og se på ydelse, omkostninger og rente. Hvis vi nu f.eks. Antager at rente holde sig i ro i 5 år hvad har du så sparet i forhold til et fastforentet lån?
09-12-2016 16:11
thsv
En beregning i 2008 eller 2009 viste at fastforrentet lån er klart billigst ved større lån (2 mill. i startgæld), hvor omk. til omlægning ikke har så stor betydning.
Strategien gik ud på at skifte lån, hver gang en ny serie med mindst 1 % i renteforskel kom ind i intervallet 99-100, altså ingen raketvidenskab eller bagklogskab. En fordel ved et fastforrentet er jo at rentefradraget er højere. Og at afdraget er mindre end ved F1-lånet.
Ved mindre lån på ca. 1 million skal man op i 2% i renteforskel for at retfærdiggøre omk. og så er der væsentligt mindre at tjene.
Og dengang var adm.bidrag det samme for alle typer lån ca. 0,5% i adm.bidrag ved 0-80% og man beholdt satsen ved konverteringer.
Kurs 99 strategien kunne også bruges i 2015, hvor rentebumpet lige passede med en rentestigning på lidt over 1%.
Man tjener ca. 7 kurspoint ved konverteringen eller sikrer sig lavere rente i resten af lånets løbetid.
09-12-2016 16:39
thsv
Og hvis I er til fastforrentet, så tag det med afdrag, da prisen for afdragsfrihed ved fastforrentet lån langt overstiger fordelen at afdrage hurtigt på en gæld til kun 3,9% i rente, selv hvis I ikke skal omlægge undervejs.
I praksis omlægger alle dog efter 5-7-10 år og så er restgælden altså langt lavere end ved et fastforrentet lån uden afdrag og fuld skrue på banklånet.

Ved dagens kurser er det så 2½% lån der er aktuelle. Kurs 98,663 hhv. 97,438
Regner med 3,45 mill. som kontantværdi af RK-lån og 550.000 kr i banklån for at dække alle omk.
1) 2½% med afdrag, start 3,497 mill + 550K, rest efter 6 år: obl. 2.989.801, bank 452.696, samlet 3.442.497
2) 2½% uden afdrag, start 3,541 mill. + 550K, rest efter 6 år: obl. 3.541.000, bank 0
Altså næsten 100.000 kr mere i restgæld efter de 6 år og der er regnet med samme nettoydelse efter fordel af renter ved begge konstellationer.
Adm.bidrag som RD: 0,6812% hhv. 1,0064%
Lidt spændende tal for de 6 år:
Adm.bidrag uden afdrag: 213.820
Adm.bidrag med afdrag: 133.254, og der er afdraget 507.199
Sparet adm.bidrag: 80.566, eller 15,9% i forhold til de betalte afdrag.

Bankrenter over de 6 år:
Med afdrag på begge lån 118.490
Afdragsfrit RK-lån: 69.273
Forskel 49.217

Man sparer altså langt mindre i bankrente, end man betaler i merbidrag for at have det afdragsfri lån.
Hertil kommer lavere rente på obl.lånet, lavere startrestgæld og et større samlet afdrag.
09-12-2016 17:07
thsv
"Sælger har et 2% 25 års fastforrentet obligationslån på ca. 2.800.000kr... er det noget med, at vi kan overtage det? Og hvad er så smartest med resten?"

1) hvad er kontantværdien af dette lån, med 25 år til udløb er kursen sikkert højere og under alle omstændigheder er det et dyrere lån end et 30-årigt.
2) Resten af RK-lånet er jo problemet her da det bliver til den høje bidragssats over de 60%, men kan muligvis gives billigt som et prioritetslån, f.eks. via BankNordik.

4,95% i bankrente lyder i den dyre ende og vil formindske fordelen ved at afdrage på begge lån med 7-8.000 kr i forhold til beregningen lige før. Jeg ville uden tvivl få et tilbud fra BankNordik, da deres rentespænd over 80% er 3,75-4,75%, hvis I optager hele belåningen via dem, og dermed bliver 360premium-kunder.
RD er blandt de billigste med fastforrentet lån, så få også et tilbud fra DB/RD på hele belåningen.
09-12-2016 17:16
thsv
Test skriver:
"Hvis vi nu f.eks. Antager at rente holde sig i ro i 5 år hvad har du så sparet i forhold til et fastforentet lån?"
Ja, det er jo drømme scenarioet for Flexlån, men selv igennem d sidste 5 år har renten jo ikke ligget helt stille.
Og hvad hvis renten stiger til 2007-8 niveau om 2-3 år og bliver deroppe, så skal du bare se løjer med mængder af tvangsauktioner, efterhånden som flextumperne ikke kan betale deres dyre renter.
Samtidigt kan alle med fastforrentet lån til 2-2½% gnide sig i hænderne.

Ingen kan forudsige renten, så at spå om uændrede renter i 5 år er det rene galimatias.
09-12-2016 17:28
test
Igen er det jo så fantastisk ved dig at du Thsv betegner folk med flexlån som tumper, som sagt er hvad der har været billiger helt et spørgmål om de kriterier du vælger at anvende.

www.jyllands-posten.dk/protected/premium/erhverv/e...-billigst/

Men jo man bør overveje sin eksponering til en variable rente.
09-12-2016 17:32
Rosfort1234
Hej Thsv

Mange tak for din meget grundige og informative besvarelse.

Spørgsmål: Er det uden betydning i dit oplæg hvor lang løbetid ,der er på banklånet?

Så vidt jeg kan gennemskue så vil du anbefale at få et fastforrentet obl. med afdrag over 30 år?

til info har sælger nedenstående lån:Oplysninger om eksisterende lån, der kan overtages på visse betingelser:
Långiver/art
Realkredit Danmark/F3K FlexLån® restgæld: 2.265.041. pålydende rente 0.89. restløbetid 26.50 år

MvhKenneth & Maria
10-12-2016 15:43
thsv
Hej Kenneth&Maria

Ja, hvis I er til fastforrentet lån så vælg det med afdrag og spar 100.000 kr på restgælden over 6 år.

Hvis I i stedet vælger Flex bør I faktisk have 3 lån:
0-60% som afdragsfrit
60-80% med afdrag (over 30 år), gerne som banklån i BankNordik el.lign. til 1,5-2%.
80-92% som banklån også med afdrag
Dette da adm.bidraget over 60% for afdragsfrihed er uhørt dyr, typisk 0,8% i tillæg for denne del. Alene adm.bidraget kan være 2,2% eller mere for denne del.

Det kan ikke betale sig for jer at overtage det eksisterende lån, men restgælden på det sparer jer for ca. 34.000 kr i 1,5% stempel på jeres lån.
10-12-2016 19:03
Rosfort1234
Hej Thsv

Tak for dine gode råd. - kan du ikke tage med til lånemødet
10-12-2016 19:05
Rosfort1234
Hej Thsv

1000 tak for hjælpen

Mvh
Kenneth & Maria