novice – huskøb hvad skal jeg vælge
-
Indlæg -
Nu må jeg spørge Jer “kloge" hoveder til råds.
Jeg har søgt rundt i gamle tråde, men er ikke rigtig blevet klogere, så nu vil jeg gerne høre Jeres råd.Har netop købt hus – og skal have finansieringen på plads.
Jeg skal have et kreditforeningslån ( totalkredit) på 890.000
og et lille boliglån på 125.000Jeg har ingen gæld ud over sulån- (som jeg skal begynde at betale af på januar 2017)
Min bankrådgiver synes det er mest “fornuftigt og sikkert" at vælge et fast forrentet lån – hvor der er foreslået et 3,5% ( da vi lavede beregningerne i mandags var kursen 99,79- hvilket jo kan ændre sig)
Alternativt er der foreslået F-Kort – som rådgiver talte meget varmt for- ( her en minus rente på 0,056 og kurs 99,42)
jeg er dog meget usikker på ( i forbindelse med gennemgang i gamle tråde her på forum) at totalkredit kan forlænge refinanseringsperioden, hvilket jeg spurgte bankrådgiver om. Her blev jeg blot oplyst om at dette var rigtig nok, men at jeg jo altid kunne købe til markedspris ???? hvilket ikke rigtig gjorde mig ret klogere.
Synes ikke jeg kan finde mange erfaringer med f-kort lånet- skal jeg frygte at blive “stavnsbundet" til et sådan lån ?
Jeg fik derudover en beregning med på F3 lån- men jeg havde meget på fornemmelsen at rådgiver ikke rigtig mente at dette lån overhovedet var relevant.Jeg tror at hvis jeg kunne vælge F1 lån ( altså hvis de ikke var blevet så dyre) var det mit valg – men hvad taler imod et F3 ? ( evt. afdragsfri)
Jeg har planer om at bo i huset minimum 7-8 årDesuden sidder jeg og overvejer om jeg skal vælge afdragsfri – for ret hurtig at kunne komme af med banklån og måske betale ind på su- lånet.
jeg ved at su lånet har en lav rente – men har jo en kortere løbetid.Hvad vil I råde mig til ?
Jeg har en ok- økonomi, og er selvfølgelig godkendt til at kunne sidde i et fastforrentet med afdrag- men der er ikke uanet luft i økonomien til STORE rentestigninger-
De fleste inkl. bankrådgiver siger det handler om mavefornemmelse, og om at kunne sove trygt om natten- til info er jeg ikke typen, der ville ligge søvnløs om natten over en variabel rente… min bekymring på F-kort går mere på den måde lånet er skruet sammen på- som i mine øjne adskiller sig væsentligt fra F1 lånet- som rådgiver jo ellers mener det svarer til.
Håber nogen kan give mig lidt vejledning
på forhånd tak
Slet ingen der kan eller vil komme med input ?
Lidt input:
Jeg mener ikke at der er noget i vejen med F3-lån. Forudsat selvfølgelig at man har planer om at ville blive boende i minimum 3 år, men det lader til at være tilfældet her. Ulempen med længereløbende F-lån er naturligvis at obligationerne skal opkøbes til dagspris hvis man ønsker at indfri lånet, eks. fordi at man vil flytte. Men er det ikke planen kan jeg ikke se at der skulle være noget i vejen med at vælge f.eks. F3 hvis det ellers i øvrigt er attraktivt.
Der er efter min mening bestemt også god fornuft i at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet i en periode, og så afdrage det tilsvarende mere på banklånet da renten jo er væsentligt højere på dette (eller på SU-lånet hvis renten skulle være højere på dette).
Jeg er ikke så meget inde i F-kort lånene så der må andre komme med noget input.
F1 og f3 er i min verden samme pris. Hvad man sparer i rente, sætter man til i gebyr. Det fede ved f1 r at man har en valgmulighed hvert år for at ændre på tingene.
Jeg har f1 afdragsfri.
Næste år forventer jeg at lave et stort ekstraordinært stort afdrag, og så sætte gang i de kvartale afdrag. Den mulighed har man kun hvert 3. År med f3.
Ligeledes kan jeg omkonvertere hvert år hvis jeg pludselig finder fastrenten attraktiv.
Med f3 Må hussalg kun må ske hvert – prøv lige at time det . Det er svært da der nogle steder er lange liggetider…
Tak for jeres input
F1 lånet er ikke en mulighed – her er der tale om totalkredits såkaldte “afløser" F- kort , som pt godt nok har en rente der er i minus- men for mit vedkommende er meget lidt gennemskueligt mht- de bagvedliggende lån- cita rente.
Vil allerhelst have en kort tidshorisont , men som det ser ud, så er det altså med de ulemper der følger med ved F-kort eller også er det F3
Fingrene væk fra afdragsfrit fastforrentet obl.lån, det bliver alt for dyrt i forhold til blot at afdrage på begge lån sideløbende.
Og kursen på 3½% er alt for lav i forhold til 3% lånet til at det er aktuelt.Risikoen ved F-kort lån er overdrevet, da renten er variabel og ændres hver 6. måned, så kursen vil altid være lige under 100 og ikke kunne stige voldsomt som f.eks. et F5-lån med påtrykt rente på 2% kan!
Givet dagens kurser ville mit valg være 3% med afdrag ved fastforentet, om end 2½% lånet også er inde i billedet, hvis kursforskellen mindskes en smule.
Jeg ville dog vælge F-kort afdragsfri og få banket banklånet af hurtigst muligt og så begynde at afdrage på F-kort, som så ikke er så voldsomt følsomt overfor rentestigninger, når man kigger på nettoydelsen. Rentestigning => mindre afdrag => lille stigning i nettoydelse. I den afdragsfri periode slår evt. rentestigninger direkte igennem på ydelsen.
Alternativt F3-lån, som er rimeligt i rente og ikke bundet så lang tid som F5-lånet, der er en ulv i fåreklæder.
F3-lånet har aldrig meget langt til refinansiering og renten er tæt på F1-renten så kursrisikoen på dette er beskedent modsat F5-lånet med noget højere rente og længere tid mellem hver refinansiering og det yder ingen bekyttelse mod rentestigninger som et fastforrentet lån gør.
Men nu er dit lån beskedent og derfor ikke modent til omlæggelse, så vælg lånet der er tættest på F1, altså F-kort.
Tak for svar
Thsv- jeg er helt med på at f5 eller et afdragsfrit fast forrentet er en dårlig ide.
Hælder selv mest til F-kort u. Afdrag- der hvor jeg vakler er ifht. At jeg næsten ikke hører andet end “stavnsbåndslån" og usikkerhed og andre ikke så positive udsagn ifht f-kort. ( muligvis fordi det endnu er så nyt, at der ikke er mange erfaringer med det) –
Lad os sige at jeg vælger f-kort. – kan ikke huske hvornår der er refinansiering- men efter 3 år- så vælger man at forlænge perioden- hva så ? Hvordan stiller det mig ? Her er jeg nok for uerfaren, når jeg får af vide at så kan jeg købe til markedspris, ok… Noget jeg skal spekulere nærmere over ?
Ja, jeg er i hænderne på Totalkredit , hvis refinasierings rykkes og jeg ønsker at komme ud. Men omvendt – kunne man så ikke forestille sig at det ville være dumt af kreditforeningerne lancere et produkt og så gøre livet surt for kunderne efterfølgende- det kan jeg ikke forstille mig giver mange nye kunder efterfølgende.
Blot en tanke.
Med et afdragsfrit F-kort er min ydelse efter skat omkring 800kr – hvilket giver mig særdelse god mulighed for at komme af med banklånet på de små 125.000, så tænker det ender med denne løsning
Prøv at læse mit seneste indlæg endnu en gang, tror ikke duhar forstået forskellen på f-kort og f5 lånene!
Det er fuldstændigt ligegyldigt for kursen om obligationen løber i 3, 5 eller 10 år, når renten er variabel og ændres hver 6. måned til markedsrente. Kursen forbliver lige under 100.
thsv garanterer tilsyneladende, at kursen på F-kort holder sig tæt ved 100% i noget der ligner al evighed?? Det synes jeg faktisk er rimelig friskt – men også skrup forkert.
Ingen her i landet og heller ikke thsv kan forudsige kurserne på realkreditobligationer meget mere end nogle få måneder frem i tiden og selv i dette tilfælde er det behæftet med stor usikkerhed.
F-kort ER et “farligt" produkt idét kreditforeningen fuldstændig suverænt kan ændre løbetiden på obligationerne fra 1 til 10 år ved en refinansiering og det KAN betyde, at det vil være enddog meget dyrt at komme ud af udenfor refinansieringen.
Alt afhænger af udbud, efterspørgsel, renteniveau og 1 mio andre makroøkonomiske forhold og den slags kan ingen udtale sig skråsikkert om. Husk blot tilbage på hvad der skete med flex-renterne ved finanskrisens indtog sidst i 2008.
Hvilken investor vil give meget over kurs 100 for en obligation, hvor renten reguleres senest om 6 måneder?
Michael har ikke forstået forskellen i ren variabel rente og en påtrykt rente, som f.eks. F5-lånene har!
F5-lånet kan stige voldsomt i kurs da den påtrykte rente er garanteret i 5 år, hvilket vi f.eks. så i 2009, hvor F5-lån dog ikke var særligt udbredt endnu. Ligeledes var der i den periode F10-lån i omløb som en del mente var det nye sort, indtil de fandt udaf at de var inkompatible og man således hang på den påtrykte rente i 10 år, det var typisk 4% i den periode de var populære.
Kursen på en 4% med 5 år til udløb vil typisk være omkring 115, hvis den er inkompatibel.
BRF 4% udløb jan. 2021:
http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE4BRF321E21Kurs 116,75 svarende til eff. rente på 0,9% som er ca. det Nordea lige har refinansieret F5-lån til.
Så dyrt kan det blive at fastlåse en fast rente i længere tid på inkonvertibel obligation.
Thsv – ved ikke hvorfor du tænker jeg ikke har forstået forskellen. Altså , du har helt ret i at jeg er “nybegynder" men ved ikke hvorfor du bliver ved at nævne F 5 lånet ? – mit valg står mellem f3 eller F kort – og jeg er egentlig med på at kursen på den korte rente hele tiden befinder sig tæt på 100- men du kan da have helt ret i at jeg ikke helt forstår.. Ifht. Det med den korte rente og risikoen herved-
Som du beskriver det, ( og forøvrigt også som min bankrådgiver beskrive det) lyder F- kort jo til at være det optimale lån 😉 – men som regel er der også altid en hage – og træerne vokser vel næppe ind i himlen.
Nu skriver anden på tråden at det km være meget dyrt for mig at komme ud af- og det er altså her, jeg virkelig føler mig uerfaren. For jeg har svært ved at stille tingene /risikoen og fordele op over for hinanden.
Jeg skal have en afdragsfrit lån for at få banklånet hurtigt ud af verden- herved er det fastforrentet ikke i spil længere.
F5 – ej heller , hvilket lader mig tilbage med et valg mellem F-kort eller F 3 ( begge afdragsfrit)
Men tak fordi i giver jer tid til svar … Og giver jeres meninger til kende.
Og bær lige over med min uvidenhed 😉
Hvorfor blander du mit svar til Michael ind i det, jeg var nødt til at komme med et eksempel, der tydeligt illustrerer forskellen mellem en påtrykt fast rente og en variabel rente.
Michael har ingen dokumentation for at kursen vil stige eller falde på f-kort, blot fordi refinansieringsfrekvensen ændres. Renten reguleres jo stadigvæk hvert ½ år, så ingen investor betaler en kurs langt fra 100 for sådan en obligation. Tværtimod viser det sig at kursen har været rimelig stabil siden udstedelsen. Og mere stabil end på tilsvarende F1-obligationer, der med 2% påtrykt rente jo starter omkring kurs 102 og er i kurs 100 12 måneder senere.
Nej det ved jeg da heller ikke – hvorfor jeg får blandet jeres indslag og råd sammen. Måske blot et billede på hvor “ny" – bolig og finansierings verden er for mig.
Men har nu truffet mit valg- F-kort
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.