Sådan får du sænket bidraget på dit F3-lån

Sidst redigéret: 08. december 2016
Sådan får du sænket bidraget på dit F3-lån
Vi har i en række artikler guidet brugerne igennem de spørgsmål, man skal stille sig selv, inden man vælger realkreditlån. Men hvad gør man, hvis man allerede har et realkreditlån og vil være sikker på, at man slipper billigst muligt? Hvornår kan det betale sig at omlægge lånet? Kan man gøre noget for at mindske virkningerne af de stigende bidragssatser hos realkreditinstitutterne? I denne artikel kigger vi på F3-lån.

 

I en række nye artikler vil vi se på de muligheder, man har som boligejer, når man allerede har et reakreditlån. Vi vil samtidig prøve at gøre artiklerne så præcise og konkrete som muligt, således at de kan fungere som forberedelse til mødet med realkreditinstitut og/eller bank.

 

Artiklerne vil være målrettet mod specifikke lånetyper, da der er stor forskel på hvilke muligheder, man har, afhængig af om man for eksempel har et 30-årigt fastforrentet lån, F1 flexlån, Flexkort eller andet.

 

Første artikel, der følger nedenfor, handler om mulighederne for låntagere med F3 lån, men mange betragtninger kan samtidig bruges for FlexKort og andre lån, der rentetilpasses hvert tredje år.

 

Mulighederne for lavere bidrag hvis man har et F3-lån

Størrelsen på bidragssatsen afhænger af fire ting:

  • Belåningsgrad (hvor stort er lånet i forhold til ejendommens værdi).
  • Lånetype (F1 er ofte dyrere end F3, der er dyrere end fastforrentet).
  • Afdrag eller afdragsfrihed (afdragsfrihed er dyrere).

 

Bidragssatsen fastsættes i forhold til, hvor stor en del af ens ejendom der er belånt. Har man for eksempel en ejendom med en værdi på 2.000.000 kroner og et realkreditlån på 1.600.000 kroner, er belåningsgraden 1.600.000/2.000.000 = 0,8*100 = 80 %.

 

Bidragssatserne for F3 lån med afdrag hos Nykredit/Totalkredit er efter den 1. juli 2016:

Belåningsgrad 0-40 %: 0,70%

Belåningsgrad 40-60 %: 1,25%

Belåningsgrad 60-80 %: 1,65%

 

Bidragssatsen for et F3 lån på 1.600.000 i en ejendom med en værdi på 2.000.000 er derfor:

Lån fra 0 til 800.000 (40 %) = 0,7% svarende til 800.000*0,7/100 = 5.600 kroner om året

Lån fra 800.000 til 1.200.000 (40-60%) = 1,25% svarende til 400.000*1,25/100 = 5.000 kroner om året.

Lån fra 1.200.000 til 1.600.000 (60-80%) = 1,65% svarende til 400.000*1,65%/100 = 6.600 kroner om året.

I alt er bidraget på 5.600 + 5.000 + 6.600 = 17.200 kroner om året.

 

Hvis ejendommens værdi er 2.500.000 kroner, er belåningsgraden i stedet 1.600.000/2.500.000 = 0,64*100 = 64%, og bidraget er i stedet:

Lån fra 0 til 1.000.000 (40%) = 0,7% svarende til 1.00.000*0,7/100 = 7.000 kroner om året.

Lån fra 1.000.000 til 1.500.000 (40-60%) = 1,25% svarende til 500.000*1,25/100 = 6.250 kroner om året.

Lån fra 1.500.000 til 1.600.000 (60-64%) = 1,65% svarende til 100.000*1,65%/100 = 1.650 kroner om året.

I alt er bidraget på 7.000 + 6.250 + 1.650 = 14.900 kroner om året.

 

Hvis ens ejendom er steget fra 2.000.000 kroner til 2.500.000 kroner, kan man ved genberegning af bidrag spare 17.200 – 14.900 = 2.300 kroner om året i bidrag. Besparelsen opstår, fordi en større del af ens lån ligger indenfor 60% af ejendommens værdi.

 

I nedenstående tabel kan du se hvordan priser er i alle fire realkreditinstitutter:

Billigste F3 lån

 

F3 er blevet dyrere end F5

De seneste år er specielt lån med kort rentefastsættelsesperiode – for eksempel F3 - blevet dyrere. I Nykredit betyder det, at F3-lån nu er dyrere end F5-lån. Bidragssatserne for F5-lån er efter den 1. juli 2016:

Belåningsgrad 0-40 %: 0,5%

Belåningsgrad 40-60 %: 1,05%

Belåningsgrad 60-80 %: 1,45%

 

Bidragssatsen for et F5-lån på 1.600.000 kroner i en ejendom med en værdi på 2.000.000 kroner er derfor:

Lån fra 0 til 800.000 (40%) = 0,5% svarende til 800.000*0,5/100 = 4.000 kroner om året.

Lån fra 800.000 til 1.200.000 (40-60%) = 1,05% svarende til 400.000*1,05/100 = 4.200 kroner om året.

Lån fra 1.200.000 til 1.600.000 (60-80%) = 1,45% svarende til 400.000*1,45%/100 = 5.800 kroner om året.

I alt er bidraget på 4.000 + 4.200 + 5.800 = 14.000 kroner om året.

 

Hvis man skifter til F5-lån, kan man således spare 17.200 – 14.000 = 3.200 kroner om året.

 

I nedenstående tabel kan du se hvordan priser er i alle fire realkreditinstitutter:

F3 eller F5

 

Man skal samtidig overveje, at renten på F5-lån for tiden er cirka 0,3 procentpoint højere end på F3-lån. I kroner er det cirka 4.800 kroner om året.

 

Høje meromkostninger ved afdragsfrihed

Meromkostningen ved at have afdragsfrihed er blevet høj. Nedenfor kan du se priserne med og uden afdrag for et F3-lån: 

F3 lån med og uden afdrag

 

Hvis man skifter fra afdragsfrihed til afdrag, er besparelsen i Nykredit således 22.400 – 17.200 = 5.200 kronerom året.

 

Hvis man ikke lige er klar til at afdrage på hele sit lån, kan man stadig opnå en god besparelse ved blot at afdrage på den del af lånet, der ligger fra 60-80% af ejendommens værdi:

Opdeling af realkreditlån

 

Besparelsen vil i Nykredit være 22.400 – 19.200 = 3.200 kroner om året.

 

Der er således gode muligheder for at reducere sin bidragsomkostning, specielt hvis din ejendom er steget i værdi, siden du etablerede dit realkreditlån, eller hvis du begynder at afdrage den del af lånet, hvor bidraget er højst.

 

På hvilket tidspunkt er det bedst at omlægge sit lån

Hvis man omlægger sit F3-lån mellem refinansieringstidspunkterne, sker det ved først at tilbagekøbe de obligationer, der oprindelig er solgt for at finansiere lånet, og herefter at optage et nyt lån med de omkostninger, det udløser til kurtage, gebyr og tinglysning.

 

Når et F3-lån refinansieres, beregner realkreditinstituttet sig en kursskæring, der kort fortalt betyder, at realkreditinstituttet giver dig en lavere pris på de obligationer, der bliver solgt til refinansiering, end realkreditinstituttet selv får. Kursskæringen tillægges renten. Hvis du vil omlægge dit lån, kommer du til at betale markedsprisen for obligationerne, og du ”taber” således den kursskæring, du betalte ved refinansieringen af lånet. Dermed kommer du til at betale en højere kurs for obligationerne, end den du fik af realkreditinstituttet i forbindelse med refinansieringen.

 

Hvis du derimod omlægger lånet i forbindelse med en refinansiering, kan du gøre det uden at skulle købe obligationerne, og sparer dermed kurtage og det tab, som kursskæringen vil give. I forbindelse med omlægningen vil du skulle betale kurtage m.m. på det nye lån men slipper samtidig for kursskæring ved refinansiering.  Husk at du normalt skal give realkreditinstituttet besked mindst to måneder før refinansiering, hvis dit lån skal omlægges i stedet for at blive refinansieret.

 

Alt i alt betyder det, at omkostningen ved omlægning reduceres fra cirka 16.000-18.000 kroner til 6.000-10.000 kroner. En stor del af den lavere omkostning er gebyr til realkreditinstituttet, og det kan man måske forhandle ned i forhold til standardpriserne.

 

Dette skal du gøre – en tjekliste

  • Find ud af hvornår dit F3-lån skal refinansieres og noter, at du 3-4 måneder før skal undersøge dine muligheder.

             Når datoen oprinder, skal du:

  • Finde ud af hvilket lån, du gerne vil have fremover, og hvor meget/lidt du vil afdrage.
  • Finde ud af hvilke to realkreditinstitutter, der har de laveste bidragssatser på det lån, du gerne vil have.
  • Få din ejendom vurderet hos de to realkreditinstitutter med de laveste bidragssatser på det lån, du gerne vil have.
  • Få beregnet hvor meget du kan spare i bidrag/omkostninger med den bedste kombination af ejendomsvurdering og bidragssatser.
  • Omlægge dit lån og glæde dig over besparelsen.
  • Sætte kryds i kalenderen 3-4 måneder før dit nye lån skal refinansieres, så du husker at gøre ovenstående igen.

 

Tips til lavere bidrag/omkostninger

  • Afdrag på den del af lånet, der ligger over 60 procent af ejendommens værdi.
  • Omlæg lånet i forbindelse med refinansiering.
  • Få vurderet din ejendom på ny, hvis den er steget i værdi, siden du sidst omlagde/optog realkreditlån.
  • Hvis du er nervøs for stigende rente, skal du overveje F5-lån frem for F3-lån. En del af den højere rente finansieres af lavere bidrag og lavere kursskæring, og du får låst renten i en længere periode.

 

Du kan tilmelde dig låneovervågning af realkreditlån her – så holder vi dig opdateret.

 

Sidst redigéret: 08. december 2016
1 kommentar
Murmann
07. september kl. 01:15
Jeg har 30 år med 10 års afdragsfrit, og F5 som fornyelse/renteændring m.v.
Belånings% var 42 % som nu er ved ny vurdering med samme lån (4,5 mill) nede på ca 30%
Renten er 0,66 % og bidrag er 0,66%
Kan noget ændres og hvornår tidligst?
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?