En tsunami af nye boliglån

Sidst redigéret: 02. april 2014
En tsunami af nye boliglån
I generationer var finansiering/belåning af bolig lig med fastforrentede lån med afdrag udstedt af et realkreditinstitut/kreditforening. I slutningen af sidste årtusinde kom Flexlån og lidt senere lån uden afdrag. Lanceringen af nye lån er siden accelereret og de seneste år har det mindet om en ren tsunami af nye lån – CIBOR, CITA, prioritetslån, renteloft, lån på basis af særligt dækkede obligationer etc. Senest har regeringen og Nationalbanken stået fadder til ny lovgivning, der vil ændre blandt andet den måde korte Flexlån bliver finansieret. Spørgsmålet er så hvad der er årsagen til dette utal af nye lån?
Udfordring 1 – Refinansiering
Hvis man optager et 30 årigt fastforrentet kreditforeningslån med eller uden afdrag, skaffer kreditforeningen pengene ved at sælge en obligation på børsen hvis løbetid, rente, betalinger etc. er præcis den samme som på det lån de har givet til kunden. På den måde vil lån og obligation følges ad i 30 år.
 
Hvis man optager et 30 årigt Flexlån med helårlig rentetilpasning (F1 lån), bliver lånet finansieret ved at kreditforeningen sælger en obligation der løber i ét år. Når det første år er gået skal kreditforeningen sælge en ny obligation, der løber i ét år. Pengene herfra bruges til at indfri de obligationer, der blev solgt året før og nu udløber. Denne manøvre skal gentages hvert år indtil lånet er tilbagebetalt. Med det stigende antal Flexlån er den årlige mængde obligationer, der skal sælges, blevet meget stor. Dette er indtil nu sket helt uden problemer – også under det værste af finanskrisen.
 
Uanset dette er Nationalbanken, finanstilsynet, politikere, kreditvurderingsfirmaer med flere blevet bekymrede for, om man også i fremtiden altid vil kunne sælge nye et årige obligationer uden problemer. De er endnu mere bekymret for hvad der vil ske med banker og kreditforeninger, hvis det en dag viser sig umuligt at sælge obligationer. Hvis det sker, har kreditforeningerne ikke penge til at betale de udløbne obligationer tilbage, låntagerne har ikke mulighed for at tilbagebetale deres boliglån med en måneds varsel, og kreditforeningerne og bankerne har ikke selv penge i kassen til at indfri obligationer. Det kan ende med en finansiel nedsmeltning, eller at Nationalbanken og politikerne må "redde" banker og kreditforeninger for skatteydernes penge – noget man på baggrund af erfaringerne med finanskrisen ønsker at undgå.
 
Udfordringen er derfor at finde en løsning/lån/finansiering, der på samme tid har den lave rente, som låntagerne elsker og ønsker, og som samtidig begrænser risikoen for en finansiel nedsmeltning hvis salg af obligationer bliver umuligt.
 
Løsning 1 – Spred/begræns refinansieringsbeløbet
Realkreditinstitutterne begyndte allerede for et par år siden at sprede refinansiering/salg af flexlånsobligationer til at være 3-4 gange om året i stedet for kun én gang om året.
 
For få måneder siden har Realkredit Danmark og Nordea lanceret et lån, hvor renten er variabel og justeres hvert halve år, men hvor obligationerne løber i 3 år, med mulighed for at udstede obligationer med længere løbetid når de skal refinansieres ved udløb. På denne måde reduceres antallet af obligationer der skal sælges hvert år til en tredjedel og endnu mindre ved længere løbetider.
 
Den variable rente på obligationerne fastsættes efter en reference, der i mange år har været Copenhagen Inter Bank Offered Rate, også kaldet CIBOR. CIBOR fastsættes på baggrund af indberetninger fra banker og der har efter finanskrisen været mistanke om at disse indberetninger ikke altid var 100% objektive.
 
Renten på det nye lån som Realkredit Danmark og Nordea tilbyder fastsættes derfor i henhold til Copenhagen Interbank Tomorrow/Next Average også kaldet CITA. Denne rente er baseret på faktiske handler i markedet og regnes dermed for mere præcis og vanskeligere at manipulere.
 
Løsning 2 – Flyt refinansieringsrisikoen
Regeringen, SF, Venstre og Konservative har den 6. februar lavet en aftale om regulering af refinansieringsrisiko. Aftalen betyder at hvis kreditforeningerne ikke kan refinansiere F1 og F2 lån til en rente der er maksimalt 5% over renten for et år siden, så forlænges løbetiden på de eksisterende obligationer med et år til en rente der er 5% højere. Obligationsejerne skal i den situation vente yderligere et år før de får deres penge. Det forventes at renten på disse lån/obligationer vil være en anelse højere sammenlignet med dagens obligationer. De nye regler træder i kraft den 1. april 2014.
 
Løsning 3 – Få folk til at vælge noget andet end Flexlån
Dem der har lån i kreditforeningerne har uden tvivl bemærket at bidrag, kursskæring og andre omkostninger er steget og de er steget mere for Flexlån end for andre lån. På denne måde forsøger kreditforeningerne at få folk til at vælge noget andet end Flexlån.
 
Summen bliver en række nye lån der har lav rente, men hvor der ikke skal sælges obligationer så ofte.
 
Løsning 4 – Bankerne giver variabelt forrentede lån direkte til boligejerne
Kreditforeningerne har på det seneste øget omkostningerne for at skaffe kapital (se nedenfor). Omkostningerne er nu steget så meget at det er blevet en god forretning for banker med overskud af indlån at lave boliglån direkte til boligejerne. Senest har Jyske Bank reklameret meget i medierne for netop dette.
 
 
Udfordring 2 – Kapital
Efter finanskrisen har myndighederne stillet krav om at banker og kreditforeninger skal have mere egenkapital. Hver gang de giver lån og påtager sig risiko, skal en større del af pengene komme fra egen kasse i stedet for fra indskud, udstedte obligationer etc.
 
Løsning 1 – Sælg flere aktier
At sælge aktier i finansielle virksomheder har ikke været nemt under finanskrisen. Eksisterende ejere er heller ikke altid interesseret i at dele upsiden med nye ejere.
Nogle selskaber som f.eks. Nykredit er ikke børsnoterede og/eller har en struktur der reelt gør aktiesalg umuligt.
 
Løsning 2 – Reducer behovet for kapital
Hvis en bank reducerer sine udlån reduceres kravet til kapital. Og hvis kravet til kapital pr. udlånt krone stiger, må man reducere sine udlån, hvis man ikke kan øge kapitalen. Det er en af grundende til at bankerne, siden finanskrisen, har været mere tilbageholdende med at låne penge ud.
 
Løsning 3 – Tjen flere penge
Ved at øge overskuddet og derefter tillægge dette til egenkapitalen (forudsat at det ikke udbetales som udbytte). At tjene flere penge har betydet højere bidrag, renter og gebyrer for kunderne. De samlede omkostninger for visse Flexlån uden afdrag er de seneste ti år steget til det næsten det tredobbelte. Bolig og andelsbolig låntagere i bankerne har også fået kærligheden at føle. Det er ikke unormalt at renten på et boliglån i banken er steget til det dobbelte siden før finanskrisen.
 
Summen bliver højere omkostninger for kunderne og Nykredit har specifikt udtalt at bidragssatserne ikke forventes nedsat før Nykredit har tjent de penge (den kapital), der skal bruges for at opfylde myndighedernes krav.
 
Ironien i historien er at dem (befolkningen), der i sin tid brokkede sig over at bankerne fik hjælp af staten, nu selv kommer til at betale for at banker og kreditforeninger kan opfylde de krav til kapital, som staten nu stiller, fordi befolkningen brokkede sig over hjælpen til banker og kreditforeninger.
 
Sidst redigéret: 02. april 2014
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?